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청약으로 당첨된 아파트의 증여

박정현 세무사의 부동산과 세금

2005년 04월 06일 (수) 00:00:00

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이번 주는 부모님이 청약 통장으로 아파트를 분양 받고, 분양대금은 모두 자식이 납부한 경우 아파트의 명의를 자식 명의로 하는 것에 대하여 알아보겠습니다. 이런 경우 대부분은 부모님 명의로 등기를 하고, 나중에 세금에 대한 부담 없이 상속을 받는 것이 일반적이지만, 그렇게 하지 않고 분양권의 증여로 처리할 경우 발생하는 세금에 대하여 알아보겠습니다.

상담사례

서울에 거주하시는 김경희 선생님은 시어머니의 청약통장으로 아파트를 분양 받고, 계약금부터 잔금(분양가 13,700만원)까지 본인과 남편 돈으로 다 냈는데, 나중에 등기 할 때 시어머니와 남편 공동 명의로 할 수 있는 지와 그럴 경우 납부해야 하는 세금에 대하여 문의하셨습니다.

1) 청약으로 당첨된 아파트의 명의를 공동으로 할 수 있는지 여부는 아파트 소재지에 따라 달라집니다. 만약 아파트 소재지가 투기과열지구라면 등기 이전에 매매가 금지되므로 증여도 불가능하나, 투기과열지구가 아니라면 분양권의 일부 증여로 공동명의가 가능합니다.
2) 공동명의로 했을 경우 아파트의 취득세와 등록세가 변동 되는 것은 없으나, 무상으로 재산을 받은 것에 대하여 증여세를 납부해야 합니다. 당초에 계약자가 어머니인 상태에서 공동명의로 할 경우 형식상으로는 계약금 및 중도금을 어머니가 납부한 상태에서 그 권리의 일부를 아들에게 무상으로 증여하는 것으로 보게 되지만, 실질은 아들이 계약금 및 중도금을 모두 납부한 것이므로 사실상 어머니에게 무상으로 받은 권리는 당첨권 밖에 없는 상태입니다.
3) 따라서 형식상으로는 50% 공동지분일 경우 분양권의 시가에 50%에 상당하는 자산을 무상으로 받은 것으로 보아 증여세를 납부해야 하나. 실질은 아들이 모든 돈을 납부한 것므로 실질적으로 무상으로 이전되는 부는 분양권의 시가에 해당하는 지분에서 분양금액을 뺀 것이 됩니다. 따라서 증여세를 계산하기 위해서는 사실관계를 입증해야 하는 문제점이 있으나, 아들이 어머니에게 증여 받는 경우 3,000만원까지는 공제되므로 증여재산가액(분양권 프리미엄)이 3,000만원에 미달하면 증여세를 납부할 것이 없게 됩니다. 그러나 이에 대한 고려 없이 단순히 분양가로 계산하면 증여세는 380만원이 나옵니다.