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주택 구입시 검인계약서 매매가 작성

박정현 세무사의 부동산과 세금

2005년 03월 15일 (화) 00:00:00

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이번 주는 검인계약서 작성시 매매가 산정과 관련된 세금에 대하여 알아보겠습니다. 부동산을 취득하게 되면 내야 하는 세금으로 취득세 및 등록세가 있습니다. 취득세는 부동산을 취득한 사실에 대하여 내는 세금이고 등록세는 등기부에 등기를 할 때 내는 세금인데 이 세금 납부액의 기준이 되는 것이 검인계약서 입니다. 검인계약서란 행정부서장의 검인이 찍힌 부동산 매매계약서로 등기소에서 등기를 신청할 때 이 검인계약서의 부본이 들어가는데 이 금액의2.2%에 해당하는 취득세 와 1.8%(법인과 거래시는 2.4%) 에 상당하는 등록세를 납부하여야 하기 때문입니다.

상담사례
서울에 사시는 이정윤 주부님이 문의하신 내용으로 구로구에 소재하는 구옥을 2억원 정도에 구입하려고 합니다. 이지역은 주택거래신고지역이 아니여서 실제 구입금액이 아닌 금액으로 취득세 및 등록세를 신고할 수 있다고 하는데 이렇게 신고할 수 있는 금액을 계산해 보니 실제구입가격에 60%선까지 가능합니다. 이 금액을 기준으로 검인계약서 작성을 하면 나중에 양도세 계산시 이 금액이 취득가액이 되어 양도소득세를 많이 내야 하는 것이 아닌지 그렇다면 차라리 실제매입가격으로 검인계약서를 작성하는 것이 이익이 되는 것인지에 대하여 문의 하셨습니다.

1) 부동산을 취득할 경우에 내야 하는 세금으로는 취득세와 등록세가 있고, 부동산을 양도할 때 내야 하는 세금으로는 양도소득세가 있습니다.
2) 취득세와 등록세 납부금액은 취득가액으로 신고한 금액에 의해서 결정되는데, 이 금액이 검인계약서 상의 매매금액입니다. 이 검인계약서상 매매금액은 취득세와 등록세 납부금액을 계산할 때만 사용되므로 이 금액을 기준으로 양도소득세를 계산하는 것은 아닙니다.
3) 양도소득세는 기준시가에 의해서나 실지거래가액에 의한 양도차익(양도가-취득가)에 의해서 결정되며 검인계약서상의 매매금액이 기준시가나 실지거래가액에 영향을 미치는 것은 아니기 때문입니다.
4) 이번 경우 실제구입가격인 2억원으로 취득가액을 신고한다면 총 800만원의 취득세 및 등록세를 내야 하나, 신고할 수 있는 최저금액인 1.2억원을 취득가액으로 신고한다면 취득세 및 등록세는 480만원이 되어 총 320만원을 절세할 수 있으며 이 취득가액은 양도소득세 신고시 영향을 미치지 않으므로 양도소득세 추가 부담과도 관련이 없게 됩니다.