부동산신문

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재건축단지 투자 '정책' 앞서가라

개발이익 환수제

2005년 03월 02일 (수) 00:00:00

최승호

개발이익은 자신의 노력에 의하지 않고 얻어진 외부효과 내지는 불로소득으로 마땅히 사회적으로 환수 되어야 한다.
우리나라는 1960년대부터 경제개발에 대한 계획과 추진 및 도시화의 진전에 따른 변화에 따라 그동안 많은 개발이 이루워졌다.
이로인해 발생한 많은 개발이익들이 제대로 환수되지가 않고 사유화 되여 왔다.
이것은 바로 개발이익을 환수할 수 있는 제도적 장치가 미흡했기 때문이다.
이와 같은 무분별한 개발이익의 사유화로 인하여 불로소득이 발생되여 사유화 되고,소득불균형과 더 나아가서는 계층간 소득 불균형은 물론 계층간 갈등을 초래하기도 하였다.
이것은 또한 부동산문제의 근원이 되기도 하고 마침내 지금의 재건축을 중심으로 한 투기적행태 처럼 사회문제로 확산 되기에 이르렀다.
80년대 후반에 들어와 이러한 부동산의 불균형 문제와 토지를 중심으로 한 문제를 해결하기위하여 토지공개념의 확대 도입이 논의 되기 시작했고 투기의 만연과 개발이익의 사유화 등 제반문제를 능동적으로 대처하기 위하여 토지초과이득세와 함께 개발이익의 환수를 위해1989.12.30일 "개발이익 환수에 관한 법률"의 제정을 하게 되었다.
개발이익의 환수는 실현된 개발이익(realized development value)만 이 아니라 발생된 개발이익(accured development),즉 미실현된 개발이익도 토지로부터 발생하는 이익의 공평분배를 위해 환수의 대상으로 하고 있다.
노무현 대통령은 25일 서민들을 위한 주거안정 대책으로 임대주택정책을 전면 재검토하여 근본적인 대책을 세우겠다는 것과 부동산 문제만은 투기와의 전쟁을 통하여서 라도 반드시막겠다고 강조 했다.
이와때를 같이하여 부동산 투기의 진원지라고 불리는 재건축 아파트에 대한 개발이익환수법안이 23일 국회의 건설교통위원회를 통과 하게 되었다.
이에 따라 재건축시장에는 냉기류가 흐르고 있으며 이 제도가 시행되기전에 시행을 완료 할려고 서두르고 있는 분위기이다.
물론 이러한 제도가 법사위와 국회 본회의 의 동의 절차가 남아 있기는 하지만 이것은 요식행위에 불과해 제도시행이 확실시 되고 있고 법 공포후 2개월후 4월말이나 5월초이면 전면 시행이 될 것으로 예상하고 있다.
이에 따라 서울 저밀도 아파트들은 당초 6월중으로 예상하였던 이제도가 앞당겨지므로서 급하게 생겼으며 여기다가 일부조합원들의 소송문제가 마무리 되지 않아 조합원간 합의가 되지 않으면 이러한 제도를 적용받기가 쉬워져 더욱더 조바심을 내고 있는 실태이다.
물론 이러한 제도의 실행에 대하여 아직 실현되지 않은 개발이익을 환수한다는 점과 국가가해야 할 일을 민간에게 전가시키는 일에 대한 헌법소원을 내겠다는 "바른재건축 실천전국연합"의 반발도 만만찮다.
이로인하여 일단은 2월중 강남을 중심으로 가격상승세를 주도해오면서 일부 고개를 치들엇던 재건축아파트 시세가 시들해지면서 약세를 나타내었고 매수세는 사라졌으며 거래는 실종 되고 있다.
이로인하여 개발이익환수제의 시행에 대하여 관심이 쏠리고 있다.
건설교통부는 개발이익환수제의 골격은 법안에 담을 계획이지만 구체적인 내용은 도시 및 주거환경정비법의 시행령을 통하여 제시할 계획이라는 것이다.이 제도에 따라서 재건축 단지별로 희비가 엇갈릴 예정이다.
그리고 정부는 또한 용적율 증가폭과 가구수가 작은 단지는 환수제를 시행하지 않기로 하였다는 것이다.그것은 환수제로인하여 공급 되여질 임대아파트가 너무 적어 효과가 없을 것으로 보는 것이다.
이러한 환수제를 피해갈 아파트는 300가구 이하 일 것으로 추정 하고 있다.
이러한 제도는 대상지역이 서울,수도권 과밀억제권역(서울,인천,수원,안양,구리,고양,부천,과천,광명,의정부,하남,남양주,성남,시흥,의왕,군포등 22만여가구 대상)인데 이제도로 생기는 임대 아파트는 약4~5만가구로 예상 하고 있다.
그러나 이러한 지역을 중심으로 재개발 아파트에 대하여서는 서울에서 건립가구 200가구 이상인 단지에서는 임대아파트 건립 가구수를 의무화 한다는 측면에서 볼 때 재개발과의 형평성 문제가 나와 기준이 300가구 이하로 내려가지 않을까 한다.
그러나 300가구 이하의 기준으로 하게 되면 300가구 이하 단지가 전체의 20%나 되는 데 너무 피해갈 단지들이 많아지게 되므로 구멍이 크다는 것이다.
용적율은 대부분이 200%에 가까운데 230%까지 최고로 제한 될 예정인 것 같다. 그럴 경우 대부분의 용적율 증가분이10~20%인데 개발이익환수제도 기존 보다 용적율이 30%정도 증가하는 단지를 대상으로 할 것 같다는 것이다.
이러한 재건축개발이익환수제의 적용여부는 일반 분양 승인 신청을 기준으로 한다는 것 이건교부의 방침이다.
즉 시행일 이전에 일반분양승인신청을 마치면 개발이익환수제를 피 할 수가 있다.그리고 개발이익환수제가 적용되는 아파트는 시행일 이전에 사업승인을 받았다면 재건축으로 늘어나는 용적율중10%,사업승인을 받지못했다면 25%를 임대아파트로 지어야하는 데 늘어나는 용적율이 실제로 많지 않으면은 사실상 임대아파트를 짓는 것이 불가능 할 수가 있는 데 이러한 것은 시행령에 예외 규정으로 제시 할 것이라는 것이 건교부의 생각이다.
용적율 증가분의 10%에 대해서는 표준건축비나 공시지가로 보상을 한다는 것이다.
그리고 가구수의 증가 없이 1대1 재건축일 경우의 문제가 생긴다.이러할 경우 관리처분계획인가 까지 받은 단지들에 대한 적용여부를 기준을 설정하여야 한다. 그러나 건교부에서는 가구수는 그대로지만은 용적율이 늘어나기 때문에 예외규정을 둘 수가 없다는 것이고 단지 관리처분 인가 이후 단지에 대해서는 보완책을 검토하겠다는 것이다.
이러한 재건축의 투자환경변화에 따라 관련법 시행일 이전에 일반분양승인신청을 마친 경우를 잘 따져 봐야겠고 단기차익보다는 장기발전가능성,불확실한 초기사업단계를 안고 있는 재건축단지보다는 사업승인이 도래한 아파트 단지를 고려하는 것이 재건축 단지에 성공적으로 투자하는 방법이 되겠다.