1세대 2주택자의 걱정-1

1세대 2주택의 경우 세법 적용에 대하여 알아보겠습니다. 요즘 부쩍 1세대 2주택일 경우에도 양도소득세가 중과세 되는 지에 대하여 문의하시는 분들이 많이 계십니다.

그만큼 1세대 3주택 중과에 대한 규정이 계속 발표되면서 2주택일 경우에도 특별한 불이익이 있는 지를 걱정 하시는 분들이 많습니다. 이번 주는 1세대 2주택일 경우 적용되는 세법 규정과 더불어 2주택 모두에 대하여 비과세가 적용될 수 있는 사례를 소개해 드리겠습니다.

상담사례

정유진씨는 34세의 미혼여성으로 10년간 직장생활을 해서 모은 돈으로 본인 명의의 주택을 구입하려고 합니다.

현재는 1주택자인 부모님과 함께 거주하고 있으나 1년 후 결혼을 하면 본인 명의의 집으로 이사하여 부모님과는 분가를 할 예정입니다.

정유진씨는 만약 본인이 집을 구입해서 1세대 2주택이 되면 어떠한 세제가 적용이 되는지와 만약 양도할 당시에 분가를 해서 각자가 1세대 1주택이 되면 양도소득세가 비과세 되는지, 이럴 경우 얼마 이상을 분가하고 있어야 하는지, 집을 보유하고 있는 동안에 동일세대였으므로 다른 불이익은 없는지에 대하여 문의하셨습니다.

답변

1세대 2주택이 되면 먼저 양도하는 주택은 양도소득세가 과세 되는 점에서 1세대 1주택보다 불리한 점이 있습니다.

1세대 2주택자가 주택을 양도하면, 먼저 양도하는 2주택은 다른 주택을 보유하고 있는 상태에서 양도하는 것이 되므로, 양도소득세를 납부하여야 합니다. 그러나 나중에 양도하는 1주택은 1세대 1주택자의 양도에 해당되므로, 3년 이상 보유 (서울,과천,신도시의 경우 2년 이상 거주)요건을 충족하면 양도소득세가 비과세 될 수 있습니다.

정유진씨의 경우 1가구 2주택이라도 양도를 하지 않은 상태에서는 아무런 세법상 불이익이 없습니다. 양도소득세는 항상 양도 당시를 기준으로 하므로 주택을 보유하고 있는 동안에 동일 세대를 구성하고 있었어도, 양도 당시에 따로 거주해서 분리 세대가 되면 각 세대를 기준으로 양도소득세 비과세 여부를 판정하기 때문입니다.

그러나, 실제로 함께 거주하는데 양도 당시에만 주민등록상 세대를 분리하여 비과세로 신고하여도 양도소득세가 과세되는데, 예를 들어 세대 분리가 양도일 전일에 되었고 양도일로부터 1주일 후에 다시 합가한 경우 실제로 한 세대로 보아 양도소득세가 추징된 경우가 있습니다. 이때 양도소득세 비과세 여부를 판정하는 기준은 분리세대를 구성한 기간이 아니라 양도 당시에 실제로 세대가 분리되었는가 하는 점 입니다.