부동산신문

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2.17대책 투기진화 어렵다

인접지역 미분양해소.제2판교급신도시 겨냥 분양가제제, 품질저하.담첨자 '고액웃돈'도

2005년 02월 23일 (수) 00:00:00

최승호

판교 신도시의 택지 및 아파트공급 에 대한 정부의 공급관리 안정대책이 발표 되였다.
판교를 타켓으로 한 정부의 이번 주택시장안정대책의 주요골자는 분양시기 조정과 택지채권,분양가 입찰제 및 양주 옥정,남양주 별내,고양 삼송지구등과 같은 제2,제3의 판교급 신도시의 개발에 대한 것 이다.
최초판교신도시는 금년6월에 시범단지 등에 대하여 1차 약5,000가구를 분양 하려 하였었다.
판교에서 공급하는 아파트 총물량 중 임대주택과 국민임대주택 그리고 다세대,다가구를 제외한 21,000가구를 한꺼번에 분양을 한다는 계획이다.
그러므로 건설사가 되는 아파트공급자가 채권값과 아파트 분양가를 동시에 써내도록 해서 토지공급가는 올리고 아파트분양가는 최저가를 써낸 업체를 선정 하므로서 분양가를 낮추겠다는 계산이다.
또한 분양시기를 금년6월부터 내년까지 총4회 분양과 함께 2008년 까지 순차적으로 분양계획을 가지고 있던 것을 금년11월에 동시에 분양을 완료 하므로서 판교로 인한 타지역 과인접지역의 지속적인 아파트 분양 청약 대기수요자를 없애고 미분양 되는 현상을 최소화 시키겠다는 전략이다.
그리고 이번 판교의 주택공급을 위한 택지공급에 일반시행사는 배제하는 쪽으로 방향을 잡은 점이 특이 하고 평가 할 만 하다.
즉 지금까지 과거의 분당,일산이나 기타 지역의 택지개발시 에 시공능력이나 자금력이 풍부하지 못한 시행사가 어떻게 택지공급 입찰에 참여 하여 당첨 되므로서 적절하게 개발을 하지도 않고 실제 개발능력이 있는 회사에다가 프리미엄을 붙여서 되파는 바람에 아파트 가격만 올라가는, 결국은 소비자에게 이러한 투기적인 요소가 전가되는 현상을 빚어왔다.
그래서 이번에는 아예 응찰자격을 강화하여 300가구이상 시행 실적과 시공 능력이 있는 회사를 대상으로 응찰자격을 제한하는 제도를 마련하였다.
그리고 25.7평이하의 청약 과열대책을 위하여 인터넷 청약접수와 모델하우스 분산배치 등청약기간 연장, 예약접수제 검토 등 이며 ,판교당첨은 로또 라는 투기의식을 불식시키기 위하여 청약통장 불법 거래 단속에 대한 포상금제를 즉시 시행 하도록 하였다.
이외에도 "판교대안"에 대한 내용인데 정부의 발표에 의하면은 대부분이 서울 강북에 위치한 양주 옥정이나,남양주 별내,고양 삼송지구등 을 대안으로 내놓고 있다.
그러나 대부분의 부동산 전문가들은 이러한 판교 대안 신도시에 대하여서는 다소 미흡하고 부족한 것으로 평가를 하고 있다.
최소한 판교라는 입지와의 대안적인 신도시라면은 의왕지역이나 이전 움직임이 있는 서울비행장자리 혹은 하남지역 등을 손꼽고 있는 데 입지적인 측면에서 기대에 미치지 않는 다는 평가이다.
판교 대안으로 뜨오른 양주옥정등 신도시예정지는 현재로는 택지개발지구로 되여 있다.
이러한 택지개발 지구가 신도시급으로 격상 되여 개발이 된다면은 도시공간 구조라든지 녹지율 등 여러가지 인프라가 변화 된다.
즉 택지개발지구로 개발이 된다면은 일반적으로 녹지율이 25%정도의 수준이나 신도시급이면은 35%정도의 녹지율이 되게 되므로서 도시전체의 주거환경이나 쾌적성 면 에서 상승 된다.
이렇게 녹지율이 높아지는 반면에 용적율은 떨어지게 된다. 보통200%에서 신도시 개발시에는 150%정도로 낮아지게 될 전망 이다.
그러나 신도시로서의 개발이 이루워지면 지역내의 기본 인프라면에서 택지개발지구는 기존인프라를 활용하는 편이나 신도시에서는 새로이 전철이나 도시고속도로를 건설 하게 되므로서 교통 면이나 접근성 면에서 대단히 좋아지는 장점이 있다.
그외에도 공원 등이 택지개발지구는 지구별로 분산공원으로 계획 되여있다가 신도시급이면은 중앙공원이나 테마공원으로 조성이 되며 자족기능 시설 비율도 택지개발지구는 5~7%정도에서 10%정도로 격상 되여 진다.
그러나 이번의 정부에서 제시한 판교대안 신도시는 판교를 대체하여 분양 투기 열기를 분산시키고 조정 하기가 어렵다는 것이다.
왜냐하면 판교신도시의 분양신청자들의 성향이 대부분 한강 이남쪽의 청약자 들이기 때문이다.
그러나 이러한 투기대책을 내어놓은 정부의 대책은 근본적인 대책이라기 보다는 판교 발 투기 확산의 투기에 대한 불씨를 끄겠다는 것 에 불과한 것을 건교부는 잘 알 것 이다.
그리고 이러한 정부의 대책으로 인하여 헛점도 한두 군데가 아니다.
분양가를 1500만원에 묶어버리면은 택지공급을 받은 시공사 는 아파트를 짓는 데 소요되는 원가를 절감 할려 할것이며 그로인해 자재면에서 도 질이 떨어질 것은 분명하다.
그리고 어차피 분양이 끝나고 나면 프리미엄이 붙어서 가격상승은 불보듯이 뻔한데 결국은 이러한 프리미엄은 분양 당첨자 에게로 돌아가게 된다는 것이다.
만약 40평형대면은 평당분양가 1500만원이면 6억원인데 향후 전망으로 볼때에 평당2,000만원의 육박은 불보듯이 뻔한것으로서 약2억원 이상의 시세차익은 족히 얻을 수 가 있을 것 같다.
따라서 시간이 흘러가면서 보완책이 필요하겠지만 정부의 이러한 대책에 대한 청약전략이 달라져야 할 필요가 있다.
한꺼번에 분양을 하는 바람에 당첨 확율은 훨씬 높아졌다. 즉 성남시에 거주하는 40세이상,10년무주택자가 전용면적25.7평 아파트에 청약을 할 경우 당초경쟁율은 190대1을 넘어가고 있었다.
그러나 이번에 한꺼번에 분양을 하게 하므로서 청약율은 60대1 정도로 크게 낮아졌다.
그러므로 통장 종류에 관계없이 1순위자들은 이번11월의 동시분양에 참여하는 것 이 좋다.
무주택 우선분 청약통장은 청약 기회가 다소 줄어 그 가치가 하락했고 일반1순위는 가치가 다소 높아지게 되었다. 그러므로 일반1순위자는 중대형평형에 가입 할 수 있도록 청약 예금으로 갈아타는 것 이 좋다.
그리고 정부의 불법거래 통장에 대한 거래단속 과 신고보상금제로 통장거래는 다소 위축 될것이다 그러나 정부의 행정능력이 분양권불법전매를 제대로 단속 할 수 있을 지는 의문이다.