부동산신문

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투자.재테크 동시만족 '단지내 상가'

유동인구, 고정임대수입 ... 투자가치 높아

2005년 01월 31일 (월) 00:00:00

최승호

상가는 비교적 안전한 투자와 재테크 수단으로 손꼽히고 있으며 오로지 수익률을 목표로 하는 수익성 부동산의 대표적인 상품이다.
입지적으로 목 좋은 상가를 선택하고 고정적인 임대수익을 얻을 수 있고 업종만 잘 선택하면 권리금 까지 보장받을 수 있다.
그리고 상가에 대한 투자는 그 상가의 특성을 얼마 만큼 알고 있느냐에 따라 다르며, 그 상가의 특성을 제대로 파악하고 십분 활용할 수가 있는 가 에 달려 있다.
특히 초보일 경우에는 고객이 많이 찾아오는 상가가 유리하다. 확실한 구입의사를 가지고 찾아오는 고객이 많을수록 매출과 순 이익이 오르기 때문이다.
저금리시대에 각광받는 상품이 단지내 상가인데 단지내 상가가 안정적이라는 인식이 확산되면서 상가의 대표 주자격으로 자리잡고 있다.
단지내 상가는 소자본으로 임대사업이 가능하고 상권이 안정적이기 때문에 초보자도 큰 무리 없이 투자가 가능한 것이 특징이다.
단지내 상가는 상권의 변화가 적기 때문에 안정성 확보에선 유리하고 고객수가 한정적이긴 하나 고정수익을 노리기에는 유망한 상품이다.
특히 1,000가구 이상이 단지주위에 있고 대형백화점이나 유통할인매장이 멀리 떨어져 있으면 투자가치가 더욱더 있다고 본다.
단지내상가도 오래된 상가에 입점하거나 투자하는 것은 피하는 것이 좋고 1~2층의 저층상가가 투자대상으로서 좋다. 위층상가일수록 영업력이 떨어져 투자 후 임대수요는 물론 고객확보에도 어려움이 있다.
2~3층상가는 학원, 교회, 크리닉 등의 업종이 가능한 30~40평형대가 유리하다. 투자목적으로 상가를 구입하는 경우 주변 임대가를 조사하여 투자금액 대비 약 7%전후의 임대수익율 만 보장되면 투자가치가 있다고 본다.
전세 보증금만으로 판단하면 임대보증금이 시세의 60~70%이상이면 충분한 투자가치가 있다고 볼 수 있다.
이처럼 부동산 투자중 에서도 상가에 대한 투자가 매력이 있는 것은 분양가의 제한이 없고 일정한 자격을 필요로 하지 않기 때문이다.
또한 상가에 대한 투자는 잘만 투자하면 어느 부동산 보다도 이익이 많고 경우에 따라서는 점포 운영도 가능하기 때문이다.
이와 같이 상가에 대한 투자를 할 경우에 몇 가지 투자방법을 정리하면 다음과 같다.
가장먼저 투자수익율의 임대료가 투자액의 60~70% 이상이 되어야 하고 주변상권이 번영하는 상권인가를 보아야 한다.
두번째는 투자하는 상가는 몇층이 가장 투자가치가 있느냐 하는 것이다. 상가투자의 실수익은 1~2층이 가장 좋다. 세번째는 상가의 시계성과 주동선과의 관계를 잘 살펴야 한다.
네번째는 분양평수와 실 평수를 비교 검토하는 것도 중요하고 공급과 수요를 예측하고 결정하라.
특히, 아파트내의 상가라면 20~30평형대 아파트가 많이 있어야 구매력이 있고 반드시 현장을 확인하고 점검해야 한다. 이러한 가운데 최근 10.29부동산대책으로 인한 주거용 부동산 규제 이후 주거용 부동산에 대한 반사이익으로 단지내 상가가 안정적인 투자대상으로 매력을 가지고 투자대상으로 자리매김 하고 있다. 현재는 경기가 좋지 않으므로 권리금이 다소 하락 하여 있고 저렴하게 형성되어 있으나 단지내 상가의 경우 경기가 좋아지고 입주시점이 되면 상당한 자본이득(Capital Gain)과 입주시 운영에 의한 운영수익(Operating Gain)이 발생하기 때문에 은행이자보다 2~3배의 높은 초과수익이 발생할 수가 있다는 것이다.
*용인 동백지구내 단지내상가
물론 단지내상가도 경기에 민감하나 최근 택지개발에 의한 용인 동백지구내 단지내 상가와 같이 당장 입주하지 않고 2006년 봄에 입주하므로 현재가 구입 및 투자의 최적기인 곳이 있다.
2006년부터의 부동산시장은 부동산 경기 순환 사이클상 수급상황이나 정치, 경제적인 여건을 감안하면 하락추세에서 상승추세로 국면전환이 예상되는 경기전환 시점으로 예측된다.
특히 용인 동백지구는 2006년 봄 17,000여 세대의 아파트가 처음 입주되므로 입주초반 기반시설 부족과 거래량 증가로 폭발적인 단지수요가 증가되고 있어 시기적으로는 지금이 투자적기인 것 같다.
밀집모자는 한겨울에 사라! 부동산시장에서 악재가 많고 호재가 적은 지금의 시점에서 부동산 선물 상품인 용인동백지구의 단지내 상가 분양권에 투자를 한번쯤 권한다.
2008년경 경전철역이 3군데나 확정되어 있고 2006년 입주시 동백-죽전(분당구미간)간 자동차 전용도로가 열려 용인동백지구의 인기는 짱이다.
현재 단지내상가로 A단지의 경우 매매로 34,000만원(보증금5천만원, 월세200만원 확정), B단지의 경우 매매로 39,000만원(보증금5천만원, 월세250만원 확정), B단지 2층 매매22,000만원(보증금3천만원, 월세170만원 확정), 투자용2층10평에 8000~9000만원 등이 좋은 매물로 나와 있다.
*안중현화 택지개발지구내 단지내상가
평택 또한 285만평의 미군부대 이전과 208만평 규모의 포승공단 등의 호재가 있다.
그외에 5백만평 규모의 국제평화도시건설, 대형공장신증설의 내용을 담은 평택지원 특별법이 국회에 상정됨으로서 수도권의 뜨거운 감자로 주목을 받고있다. 평택신항은 인천항의 1.5배에 달하는 거대한 항만인데 최소 3만명의 근로자가 이곳에서 근무하게 된다. 이로 인하여 포승 단지 주변 현화택지개발지구가 배후주거지로 개발되고 있는데 현재 기아자동차, 만도기계, 한라공조 등 1만2천여 근로자의 유입이 예상되며 총 8,700여 세대의 단지가 개발된다.
용인동백 및 안중현화 택지개발지구내에서 상가투자를 주로 취급하는 부동산뱅크 제일공인중개사 안종욱사장은 (031-282-5445)3월말에 입주하는 A단지 1층10평을 매매가 22000만원(보증금4천만원, 월세150만원 임대확정) 등의 매물을 추천한다.
주변시세 보다 저렴하며 330만평에 달하는 미군 기지조성용지의 보상이 올해부터 시작되어 3천억을 넘는 자금이 풀릴 것으로 예상되어 토지와 함께 수익이 확실히 보장되는 단지내 상가에 투자수요가 꾸준히 증가할 것으로 예상된다 .