부동산신문

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2005부동산 재테크 '신도시'주목

2005년 01월 04일 (화) 00:00:00

최승호

참여정부 들어서 부동산에 대한 투기는 어느 정도 가닥을 잡았다고 평가 할 수 있겠다.
그러나 너무 부동산 투기를 억제 하다 보니 경기 자체를 억제 하므로서 경기 침체 현상이 일어나고 2004년도에 아파트를 분양했던 건설사 중 에서 15%가 내년에는 주택분양 계획이 없다는 것이다.
즉, 작년에 아파트 분양 실적이 있는 114개 건설사중에서 17개사나 내년의 아파트 사업에대한 공급 물량에 대하여 불투명한 사업 전망으로 인하여 무리하게 사업을 진행 하지 않는 다는 방침이다.
이러한 경향을 볼 때 2005년도 에도 부동산 시장 경기에 대한 전망도 어둡고 불투명해져서 무리한 사업 진행은 모두 자제를 한다는 것이다.
이와 같은 부동산 시장은 2003년 10.29 부동산 종합 대책으로 인하여 부동산 시장이 안정화의 기틀을 잡은 덕분이고 이후에 후속타로 주택이나 토지에 대한 투기대책을 강력하게 내놓았기 때문이다.
이러한 정책으로 인하여 작년도에는 행정수도이전 등의 호재로 인한 충청권의 일부를 제외하고는 전반적으로 하향 안정세를 나타내고 있었다.
그러나 부동산 시장을 안정화시키는 것은 좋으나 정상적인 거래마저 규제 정책으로 인하여 단절 되고 극도로 위축 현상을 보여주므로서 시장 자체가 실종되는 현상을 나타 내게 되었다. 그래서 정부에서는 일부 정책들을 완화하여 경기 부양책을 위해 힘써 보왔으나 일시적이고 국지적 일 뿐이며 그 정도의 부양책으로는 역 부족이었으므로 정부의 정책이 오히려 오락가락하는 면을 보여 주기도 하였던 것 같다.
그러나 향후 2005년도에는 부동산 가격에 가장 영향을 미치는 재건축,재개발이나 건설 경기 등에 대하여 개발이익환수제를 적용 한다고 하여 금년도 부동산시장에 대한 판도도 아주 약세를 나타 낼 것으로 전망 되고 있다.
이처럼 부동산 시장에 대한 규제나 전망 등은 정부의 정책에 의하여 아주 민감하게 달라 질수 가 있다.
금년도에 도 이러한 정부의 정책이 부동산의 각 분야별로 달라지고 다소 다르게 적용이 되게 되겠지만은 우리가 그래도 가장 눈여겨 보아야 할 곳이 아파트 시장과 토지시장 그리고 상가 및 오피스텔 그 외에 전원주택이나 펜션 시장 등이 아닌가 생각한다.
먼저 아파트시장은 뭐니 뭐니해도 수도권에서도 판교 신도시가 분양을 앞두고 있어서 가장 뜨겁게 주목이 되는 지역이다.
지금부터 약15년전 쯤에 분당 신도시 아파트에 당첨이 되면 천당 다음에 분당이라는 말이있었듯이 분당과 맞붙어 있고 오히려 분당 보다도 더욱더 전원적이며 계획적으로 도시공간구조를 조성하며 서울과 도 좀 더 가까운 판교신도시는 무주택 청약가입자들에게는 일생일대의 기회로 여기고 대기 수요자까지 가세하여 청약에 열을 올릴 것 이다.
모두들 금년도가 무주택1순위 청약자 들에게 있어서는 가장 좋은 기회 라고 보고 있다.
왜냐하면 지속적인 집값 안정이 예상 되고 있으며 금년 2월말 시행예정으로 주택법 개정이이루워지며 특히나 수도권의 택지지구에서는 전용면적25.7평이하의 아파트 평수에 대하여서는 분양가 상한제가 적용 되고 이를 초과하는 아파트는 채권 입찰제가 적용 되기 때문이다.
판교신도시에 있어서는 성남시에 거주자로서 40세이상 10년 이상 무주택 가구주로서는 택지 지구내 분양 물량중 40%범위 내에서 분양 우선권을 주며,35세이상 5년 무주택 가구주는 35%에 대한 물량에 있어서는 우선 청약기회를 주게 된다.
그러므로 40세 이상 청약 자격자는 1순위 40%범위 내에서 당첨 되지 않았다고 하더라도 2순위35% 범위 내에서 또 당첨 기회가 있으므로 40세 이상의 청약 자격자는 당첨확률이 거의 확실 하다고 보아도 되겠다는 전망이다.
그러므로 판교의 전용면적 25.7평 이하의 아파트에 대해서는 1순위에서 모두 마감 될 것으로 예상 된다.
그렇기 때문에 일반1순위자 는 예치금을 늘려 전용25.7평에서 초과하는 큰 평형으로 변경하여 청약기간이 1년이 지나야 되나 변경한 평형에 기대를 걸고 청약 경쟁을 하는 것이 유리 하다고 보고 있다.
재건축 아파트에 있어서는 개발이익환수제가 가장 관건인데 시행 시기가 늦춰지고 있어서 현재로서는 6월 시행도 불투명 하다고 봐야겠다.
개발이익 환수제가 실시가 되면은 분양승인 신청 단지 용적율 증가분의 25%를 임대아파트로 공급 하여야 하며 여기에 따른 사업수지를 맞추어 나아가야 한다는 문제점이 있다.
토지에 대한 투자에 있어서는 농지 및 임야등이 가장 안전 하다고 보고 있다. 즉 7월이면은 농지법이 개정되게 되며 도시민들도 농지를 무제한 소유 할 수 있는 길이 열리게 된다.
즉,도시민 이 영농계획서를 내고 농지를 구입한 뒤 이를 농업기반 공사에 위탁 하여 전업 농민에게 농사를 맡기면은 된다.
이를 5년 이상 임대 하면은 도시민의 농지소유 규모는 제한 없이 가능 해 진다.
그리고 상가와 오피스텔 등은 금년 4월이면은 후 분양제가 실시가 된다.
특히 상가 909평이상은 골조 공사를 2/3이상 마치면은 해당 시,군,구청의 신고절차를 마쳐야 분양이 가능 하다.
현재 상가나 오피스텔 경기는 워낙 침체가 되여 있어서 후 분양제 여부 보다 경기 회복이 더욱 더 중요 하다.
하지만 오피스텔은 올해에도 공급이 수요를 웃돌 것 이라는 관측이 높다.
그러므로 오피스텔의 투자에 있어서는 더욱더 신경을 써서 투자에 임하는 것이 좋을 듯 싶다. 특히 올해부터 수도권과 광역시의 상가에 있어서는 점포100개 이상,연면적909평 이상은 실거래가 기준으로 60%선에서 기준시가를 책정 하므로서 양도,상속,증여세가 부과 되게된다.
그러므로 실거래가가 높은 입지가 좋은 상가는 양도세 부담이 크게 늘어나게 될 것으로 추정 된다
그 외에 팬션의 경우에는 상반기중에 7실 이상의 팬션에 대하여 숙박업 신고가 의무화 되자 투자 수요가 크게 위축 되고 있다. 그리고 주5일 근무제 시행이후에 도 수요자가 크게 늘지 않아 투자에 유의를 해야겠다.