부동산신문

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2005년 세테크 전략 세워라

정부,양도세부과등 부동산규제 불변 투자자, 세테크. 처분 전략 마련해야

2004년 12월 20일 (월) 00:00:00

최승호

1가구 3주택
정부의 일관된 정책만이 국민에게 신뢰를 줄 수 있다고 노벨경제학 수상자인 쉰들러 교수팀은 지적 하고 있다
한탄강 댐 건설 계획에서나 경기도 안양시 관양택지개발 예정지구 검토시에 도 마찬가지로 이러한 계획이 발표가 되자 보상을 받기 위해서 위장 비닐하우스를 만들어 설치를 하는 경우가 많았다.
이러할경우 정부에서는 이들에게 보상을 안해 줄 수도 없고, 해주었을 때에는 웃음거리가 되는 경우가 되고 만다.
정부의 정책이나 어떠한 사안에 있어서 어떻게 결정을 내려야 할지 애매 할 때 가 있기 마련이다.
이럴때 일수록 일관된 정책적 결정을 통 하여 정부가 정책을 펼쳐 나아갈 때 신뢰를 얻을 수 가 있다는 것이다.
최근 정부의 입장에 있어서 주목 받고 있는 것 이 바로 내년부터 시행되는 원가연동제와 1가구 3주택자에 대한 양도세 중과세 문제 이다.
정부에서는 이헌재 부총리 겸 재정경제부장관은 지난달 중순경 부동산시장의 침체 등을 감안하여 양도세중과 시행을 앞 두고 1년 정도 연기하는 방안을 검토하겠다는 의지를 밝힌 바 있다
즉 지난해 10.29부동산대책의 핵심내용으로 취,등록세등 거래세는 낮추되 재산세 등 보유세는 올리자는 종합부동산세제 도입을 추진하면서 1가구3주택이상 다주택 소유자들 에게 먼저 자진해서 집을 팔 수 있도록 하는 기회를 주기 위해서는 양도세 중과를 1년 연기 하자는 것 이었다 .
그러나 이러한 연기안은 청와대 에서 받아들여지지 아니 하였고 이를 믿고 기다렸던 사람들은 이제 12월달 도 10여일 남짓 남겨 두었는 데 연내에 처분하여 중과세 조치를 피해 나가기는 쉽지않게 되었다.
청와대의 한 정책담당자는 다주택자 양도세 부과 유예시한이 올 연말 까지 인데 조금만 버티면 예전처럼 다시 풀릴 것 이라는 생각으로 여태까지 매각 하지 않고 있는 데 국민이 정부의 말 을 신뢰 하지 않으면은 정부의 부동산 정책 시행이 백약이 무효라는 것을 알아야 된다는 것 이라고 하였다.
이처럼 정부가 당초 예정대로 다주택자 에게 양도세를 물리는 방안을 시행키로 한 것은 부동산 투기억제 정책에 대한 변함없는 의지를 보여주는 것이라고 풀이 할 수 가 있겠다
3주택 중과세
누군가 만약 집을 3채 이상 5채를 보유 하고 있다고 가정하자면 현재로서는 2년이상 보유시 양도 차익별로 9~36%의 양도세율을 적용 받게 되어 있다.
하지만 내년 1월1일부터는 마지막 두채가 남을 때까지 3주택에 대해서는 보유 기간 관계 없이 60%의 양도세율 적용을 받게 된다는 것이다.
그리고 남은 두채 중 에서 한채는 현행 적용 하고 있는 기존세율대로 9~36%의 세율을 적용 받게 된다. 그러면 마지막 한채를 팔 때에는 비과세 적용을 받게 된다는 것이다.
세테크전략
이와 같이 주택을 3채이상 가진 다주택 보유자는 정부의 이러한 결정으로 인하여 양도세 중과세에 대한 부담과 고민이 생기게 되였다.
하지만 주택을 3채 이상 가진 다주택 보유자 라고 해서 무조건 양도세 중과 대상이 되는 것은 아니다. 그러기 때문에 자신의 경우를 정확히 판단하고 따져 보므로서 나름대로 세테크 전략을 수립 할 수 가 있다.
그럴려면은 먼저 내가 1가구3주택에 해당 되는 지를 확인 해야 한다. 즉,재정경제부에서의 1가구3주택에 대한 판정은 서울,5대광역시(군지역제외),경기도(읍면 지역 제외)의 주택이거나 지방에서는 국세청 기준시가가 3억원을 넘는 주택을 포함하여 1가구3주택을 판정하게 된다
그러므로 서울하고도 강남의 핵심지역에 아파트 두채를 보유하고 있으면서 전라도 목포에 기준시가 2억7천만원 짜리 아파트를 한채 가지고 있다면은 양도세 중과세대상에서 제외가 된다는 것이 이번 1가구3주택의 중과세 적용 기준이 된다.
이외에도 앞에서 처럼 두채의 주택을 소유한자가 분양권을 하나 보유 하고 있다고 하더라도분양권은 현재로서는 주택으로 보지 않기 때문에 소유권 이전 등기전에 보유한 한채의 아파트를 팔아 치우거나 분양권을 전매하더라도 1가구3주택 중과세에 해당이 않된다는 것이다.
그리고 조세특례제한법에 의하여 외환위기 직후에 분양시장을 활성화 시키기 위한 양도세 감면 대상 주택으로서 그 당시 지정된 주택을 매입하여 소유하고 있을 경우에도 대상 에서 제외 된다는 것이다
처분전략
이상에서 처럼 자신이 1가구 3주택자 로서 중과세 대상이 확실하다고 하면은 자기가 살집을 분명히 정하고 년말까지 나머지 아파트를 하나씩 팔아 나가야 한다.
역시 아파트를 팔 때에는 세금공제 혜택이 많은 아파트부터 팔아야 겠다. 즉 3년이상 보유했을 경우에 양도차익의 10~30%를 세금에서 공제해 주는 장기보유특별공제를 활용하여 가장 장기간 보유한 아파트부터 팔면은 세금혜택을 많이 받게 된다는 것이다.
여기서 처음 매입 가격과 양도가격에 있어서 양도차익이 클것으로 예상되는 아파트부터 파는 것 도 세금을 절세 하는 하나의 방법에 속한다
그러나 금년내에 팔지 못하고 내년에 팔게 될 경우에는 상황이 달라 진다.내년에 팔게 되면은 중과세가 되더라도 양도세가 적게 나올 아파트를 먼저 파는 게 유리하게 작용 한다
1가구3주택자가 같은 날 2개의 주택을 팔게 될 경우에는 둘 중에 세금이 적게 나오는 아파트 한채에 만 중과세를 하게 된다.
그리고 년말까지 집이 팔리지 않아 내년으로 넘어가서 아파트를 보유하게 된다고 하면은 내년6월경에나 시행이 예정 되여 있는 종합부동산세와 관련된 보유세와 양도세중 에서 어느것이 유리한지를 추정해 본 후에 추가적인 매매 여부를 판단해 보아야 할 것 이다.