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제1종 지구단위계획

2004년 11월 23일 (화) 00:00:00

최승호

도시설계구역과 상세계획구역이 지구단위계획으로 통합 운영 되면서부터 2004년 8월 현재까지 전국적으로 약867개 정도의 지구단위계획구역이 운영되고 있다.
이중에서는 제1종지구단위계획 이 약542개 정도 이고 나머지는 약325개소로서 제2종지구단위계획구역 으로 운영 되여 지고 있다.
제1종지구단위계획구역 의 경우 대부분은 택지개발사업이나 토지구획정리사업 등 신시가지조성을 위한 사업 등에 법률상의 의무 지정대상구역을 중심으로 약250여개소가 지정 운영 되고 있고, 수도권이나 서울시를 중심으로 한 약200여 개소를 중심으로는 기성시가지의 관리나 정비를 위해서 지정 운영 되고 있으며, 아울러 지방 도시들에 있어서도 역세권 형성이나 역사,문화거리 조성등 용도지역의 변경 등 과 관련하여 기성시가지에 대하여 지구단위계획을 운영 하고 있다.
하지만 공통적으로 계속 되여 온 제도 개편과 이에 따른 새롭고 다양한 지구단위계획의 등장과 함께 제도자체의 이해 부족과 정보의 부족 등과 시행자의 경험미숙 등 으로 인하여 많은 문제점이 제기 되고 있다.
이러한 문제점을 그동안 서울시나 건교부를 통하여 접수되고 제기된 민원과 질의 회신을 중심으로 한 내용들을 토대로 검토해 보면 다음과 같다.
특히,여기에서는 공통적으로 계획에 대한 지침이 너무 과대 하고 규제력 이 강하다는 것들인데 지금까지의 주요 문제점들을 간추려 보기로 하겠다.
-제1종 지구단위계획 의 주요 문제점들
여기에 나타나는 주요 문제점들은 법적인 문제점들과 지침 및 운영관련 문제점 들로 구분되여 거론 할 수 가 있겠는 데 먼저 법적인 제도와 관련된 문제점으로서 첫번째로는 상위계획과 지구단위계획과의 관계상에서 문제점이 나타나는 것이다.
즉,서울시의 경우에 도시기능을 증진시키고 기존시가지의 중심시가지를 도시정비 및 재활성화를 하려는 정책적인 시도이나 상위 도시기본계획은 너무나 추상적이고 사회,문화,경제,복지분야 등 다방면에 걸쳐서 기본원칙 만 다루고 있기 때문에 지구단위계획에서 의도하는 대로 구체적인 정비 목표와 전략을 마련하기에는 그 간극이 크다는 것이다.
두번째로 이보다 더 구체적인 문제는 지구단위계획은 도시관리계획의 하나로서 나타나는 문제 인데 도시관리계획으로서의 용도지역지구등과 지구단위계획의 역할이 불 분명하다는 것 이다. 즉, 현재로서는 도시계획상의 많은 문제가 지구단위계획 상으로 많이 떠넘겨져 있다.
아울러 지구단위계획상의 도시관리계획으로서 용도지역제 에서는 용도와 밀도가 연동 되여서 규제 되고 있고 그나마 용도나 밀도의 허용범위와 폭이 느슨하기 때문에 실질적으로 지구단위계획에서 인센티브나 계획적 유도단위로의 수단으로 활용 하기에는 별로 신통찮다 는 이야기 이다.
세번째로는 다양한 정비 수법이 부족하다는 것이다. 재개발이나 구획정리사업 수법중 에서도 지구단위계획이 적용 될 수 있는 방안으로 사업촉진 예산이나 세제 혜택등 과 연계한 정비 수법등 이 요구 되고 있다.
네번째로는 서울시에서는 공공 부분내 에서도 과도한 지구단위계획의 확대와 관리의 어려움으로 인하여 뉴타운 사업이나 민간의 재건축사업,공공의 사업등에서 지구단위계획을 배제 할려는 경향이 보이고 있다는 점으로서 종합적이고 조정적인 지구단위 계획의 역할 부재에따른 도시관리의 방치가 문제점으로 지적 되고 있다.
다섯번째로 는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률,도시 및 주거환경정비법,주택법등 의 시행과 관련하여 주택사업추진 시 제1종 지구단위계획의 수립을 의제 처리 함으로서 이에따른 기존계획과의 정합성과 유지관리상에 문제를 나타 내고 있다 .
여섯번째로는 도시계획구역내에서 의 제2종지구단위계획 과 제1종지구단위계획과의 관리상의 문제점이 제기되고 있다는 것이다.
그외에도 기반시설 연동제 라는 새로운 운영문제와 10년경과 사업계획구역에 대한 지구단위계획 의무 지정 문제점등이 오히려 지역의 개발을 부추기는 결과를 초래한다는 지적이 있다.
다음으로서 지침 및 운영과 관련한 문제점으로서는 첫번째로 과도한 구역지정 확대와 획일적인 계획수립의 문제로서 과도한 구역지정이 우려 되고 한정된 계획 전문가들로 인한 행정부분의 운영한계점을 나타내고 있으며, 이로인하여 지구단위계획상에 계획적인 요소로서 획지,공동건축,건축물의 용적률,높이,건축선,외관 등이 차이가 거의 없이 획일적인 계획이 우려 되고 있다.
두번째로는 계획의 실효성을 높이기 위하여서는 계획요소를 좀더 세밀하고 실행력 있는 계획 운영이 필요하다는 것이다. 그러나 현재의 지구단위계획은 공동건축,용적률,용도외관 등 에서 거의 모든 계획요소들을 대부분의 지역에는 획일적이고 규제적으로 적용하고 있는 반면 구체적인 공공지원수단은 없다는 것이다.
아울러 지구단위계획에 대한 심의절차나 관련된 운영에 많은 문제가 야기되고 있는 데 심의 절차를 간소화 하고 행정서어비스 측면에서 적정수준의 지침의 개정이 필요하다고 본다.
세번째는 계획내용의 적실성 문제로서 정비 목적과 대상지역이 상호 상이하기 때문에 운영절차 라든지 운영주체 등 계획수립 지침이 다르게 규정 되여져야 할 필요가 있다.
네번째로는 규제적 계획 운영에 따른 개발 침체의 문제 이다. 획일적이고 경직적이며 운영한계에 따른 적용기피를 우려 하고 있다.
즉 공공부분에 대한 기여도가 부족 하다든지 미진한 지구단위계획의 운용은 필연적으로 계획 자체에 대한 적용이라든가 부정적인 결과를 갖어올 수 가 있다.
기타 운영 관련 문제로서는 이상에서 제기한 문제외에도 제1종지구단위계획에 대한 구역지정 및 계획 입안시 기초조사라 든지 환경성 검토 등에 대한 중요성 등에 대한 중복적용,주민제안 지구단위계획의 주민동의 비율 문제, 지구단위계획수립 관련 용역비 및 용역관련 가능자 자격문제등 제반 운영상 의 다양한 문제점들이 제기 되고 있어서 적절하고 유연한 대응적인 대안을 검토하고 수정 보완 하여 지구단위계획수립의 목표자체를 달성 할 수 있도록 하여야 겠다 .