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공공이익 우선되는 재개발 정책 필요

2004년 10월 27일 (수) 00:00:00

최승호

어느 한 지역이나 도시가 안고 있는 문제는 다양하게 나타나고 있다. 이러한 문제를 해결하고 풀어 나가기 위해 도시에는 도시경영이 필요하게 된다.
"도시경영" 이란 용어가 우리나라에서는 아직까지 생소한 말인 것 같다. 하지만 가까운 일본에서는 상당히 널리 사용 되여 지고 있다.
특히,이러한 분야는 지방자치단체에서는 물론 학계에서까지도 활발하게 이론적,실무적으로 연구 되여 지고 있다고 한다.
우리나라에서도 90년대 이후 "풀 뿌리 민주주의의" 시작인 지방자치단체제의 출범 이후 각 지자체 별로의 지역 및 도시개발과 지방자치경영이 대단히 중요한 과제로 부각 되게 되였다.
이러한 차원에서 도시경영은 도시전체의 공간시스템인 도시계획과 경영시스템의 재정문제,사회적 시스템인 행정적인 관점을 적절히 조합하여 지역주민에 대한 복지적인 총량을 효율적으로 확대시켜 나아가야 하는 분야가 아닐까 생각 한다.
이처럼 도시경영은 지방자치단체를 중심으로 이러한 세가지 시스템을 적절히 교류,순환과정을 통해 지역주민의 복지를 목표로 하고 있다.
우리나라에서의 지역별 도시경영적 측면에서의 시급한 문제를 진단해 본다면은 무었 보다도 저소득 주민들의 주거 문제가 아닐까 생각 한다.
주로 저소득층이 거주하는 재개발 대상지역이 도시경영적인 측면에서,지금까지의 방식보다는 좀더 심층적인 해결책이 강구 되어야 겠다고 생각 한다.
즉,지금까지의 우리나라 재개발사업 방식은 먼저 구역을 설정하고,낡은 주택들을 밀어 부치며,건설 에 임하는 물리적인 계획과 사업방식의 일변도 였다.
그러나 이제부터는 주택 재개발에 대한 관점을 단순한 물리적이고 주택량 의 공급방식에서만 해결책을 찾을 것이 아니라 사회적,재정적,경제적 측면과 저소득층에 대한 복지적 측면에서 개발이 되어야 할 것 이라 본다.
우리나라의 주택재개발사업은 추진과정에서 이외에도 여러가지 현실적인 문제점을 가지고 있는 데 우선 이러한 문제점들의 개선이 선행 되어야 하겠다.
먼저 도시계획적 측면에서 볼 때 사업성위주로 개발사업을 추진하다 보니 고밀도 개발에 따른 경관 악화와 안전문제가 발생하게 된다.
즉 재개발의 경우 대부분이 구릉지에 입지하게 되므로서 아파트가 난립 하게 되므로서 도시경관상 아주 심각한 문제를 나타내고 있다. 또한 자연지형을 무시한 개발로 장마 시 에는 붕괴 위험으로 주민의 안전을 위협하고 있다.
특히 최근에 들어서 개발사업을 앞두고 자연경관과 생태계의 보전등에 대한 관심이 높아지고 있는 데,선진국에서는 주거지역을 개발할 때 한 그루의 나무를 심는데 우리나라에서는 나무를 베어버린다는 말이 있듯이 재개발구역의 자연공원이나 녹지공간이 너무 쉽게 훼손 되고 있다.
그리고 도시기반시설에 대한 과부하로 인하여 생활환경 면 에서 불편한 측면이 발생되고 있다.집단적 고밀도로 인하여 공공시설의 부족과 개별사업단위허가와 분할시행으로 인한 공공시설의 부족은 물론 연계성을 무시한 개발로 주변지역과 의 단절 및 부조화와 간선도로 교통 환경에도 무리를 주는 개발 결과를 가져오고 있다.
앞서 잠깐 언급한 주택공급위주의 사업추진으로 인한 주거환경은 초과밀 개발로 인한 일조권, 채광, 통풍의 확보가 어려운 개발로 주거환경을 악화시키고 있고 과거 1992년도의 일반주거지역의 건폐률 400%의 건축법상 완화적용으로 고밀화 시키므로서 제반 불편사항은 또 다른 주거환경 악화를 초래해 왔다.
두번째 사회,경제적 측면에서는 수익성 위주의 재개발로 인한 부작용이 한두가지 가 아니었다. 재개발은 복잡한 사업 구조로 인하여 원주민들이 추진하기가 어려워 건설업자와 관련되는 업체의 추진으로 고밀개발 과 대형 평형 위주의 사업으로 인하여 일부층 에게 개발 이익이 돌아가고 교통문제나 전세폭등,일조권문제등의 도시문제는 주변주민들이 감수 하게 되였다.
재개발로인한 저소득층의 소형아파트가 공급이 되어야 하나 소형 아파트에 비해 평당 건축비가 싸고 분양가는 높은 중대형 아파트 건립을 선호 하므로서 그 결과 저소득층 원주민에게 적합한 소형주택의 공급은 감소하고 소형주택에 대한 임대료나 전세가 가 상승 하므로서 부담만 늘어나는 현상을 초래 하게 되었다.
그리고 무었보다 근본적인 문제가 되는 것이 원주민들의 재 정착률 이다.
중대형평형 아파트의 건립으로 원주민은 과도한 건축비나 추가부담을 감당하지 못하고 재정착을 포기 하므로서 그 결과 저소득층의 원주민은 재정착을 하지 못하고 중산층을 위한 새로운 주택지로 탈바꿈 하게 되는 재개발사업의 정책적 결과를 양산하고 있는 것이다.
이러한 소득계층의 상승에 따른 문제는 지역내의 자가용의 급증으로 교통환경의 악화로 이어지고 재개발로 인한 지구내의 많은 인구가 동시다발적으로 이동하게 되므로서 사업기간 동안에 상주인구의 급격한 감소로 인하여 기존커뮤니티의 급격한 감소와 와해로 지역경제의 침체를 가져오고 있다.
마지막으로 제도운용적인 측면에서는 용도지역제의 교란문제가 대두 되고 있는 데 주택재개발사업은 정책사업이라는 미명하에 특별법의 적용으로 도시공간질서를 혼란 시키고 있어 건전한 발전을 저해하는 결과를 초래 하고 있다.
또한 도시계획사업 및 상위계획과의 연계성 부족으로 인하여 도시계획사업 및 민간개발사업과의 충돌과 상충적인 문제가 발생 하고 있다.
즉,도시계획도로의 확장 문제라든지 주거환경개선사업적인 측면으로 재개발사업을 볼 때 지역차원에서 볼 때 상위계획과의 연계성을 가지고 추진 하지 못하는 것 이 현실 이다.
그러나 무었보다 시급한 문제는 재개발 사업 재정 확충문제가 아닌가 생각 한다. 공공재정투입을 원만하게 하기 위해서는 향후 늘어나는 재산세에 대한 채권을 발행하여 우선 충당 하는 방법이나 재개발 정비사업기금을 적립한다거나 시도조례를 통하여 개발부담금을 적립하여 재정확충을 하여야 하고 꼭 물리적인 재개발에 이어서 재개발 대상지역 인접에서 경제적인 개발을 위한 산업시설이나 도시형 공장 등을 적절히 유치시켜 고용창출 효과를 달성하여 저소득주민의 소득 을 끌어올려주는 사회복지적 측면의 재개발방식 등 다양성이 있는 도시정비사업이 요구 되고 있다.