부동산신문

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용적률

2004년 10월 19일 (화) 00:00:00

최승호

부동산개발사업은 주택사업이나 상업시설,주상복합,오피스텔 등 어떠한 사업에 있어서도 사업의 초기단계에서 가장 중요한 사업성 여부의 기준이 되는 것이 있다면 바로 용적률이 아닐까 생각한다.
이러한 용적률에 대한 첨예한 관심은 최근 투기의 온상이 되기도 하고 아파트값의 상승 원인 이기도 한 재건축 아파트사업 단계에서나, 심지어는 리모델링 사업에 까지도 이러한 조짐이 있자 용적률을 규제하는 정책적인 조치가 일어나게 되었다.
이처럼 용적률이 200%냐 22
0%냐 에 따라서 사업전체에 대한 사업수지는 물론이거니와 가수요자 들 이 투자를 통하여 투기적인 시세차익을 챙길 수 있는 빌미를 제공하게 된다.
그래서 과거에 서울의 어느 아파트 재건축지역의 조합원들이 서울시의 용적률 결정에 대해 수용 할 수 없다는 입장을 주장하며 단체로 시위활동까지 하는 사례를 종종 볼 수가 있었다.
그만큼 부동산에 관련된 어떠한 사업이던 용적률이 미치는 영향은 대단히 중요하다는 것을 말해 주고 있다.
용적률은 건폐율의 개념과 함께 건축법상의 개념으로 각종 사업에 미치는 영향이 대단히 크며 지역 및 토지의 용도에 따라서 다양한 규제를 받게 된다.
통상 용적률은 지상의 공간에 대한 규제를 목적으로 하고 있고 건폐율은 지면의 공간에 대한 규제를 목적으로 존재하는 개념 이다.
다시말해서 대지면적에 대한 건축물 바닥면적의 합계를 말하며, 2층이상 의 건축물 인 경우 각층의 연면적의 합계를 말한다.
여기서 지하면적은 제외를 하게 되고 바닥면적이란 기둥이나 외벽의 중심선으로 둘러싸인 면적을 말한다.
이러한 용적률은 건축법에서 정한 최대한도 범위 내에서 해당 지방자치단체의 조례로서 그세부 기준을 정하고 있는 데 최근 서울시에서는 이러한 용적률 등의 밀도관리체계에 대하여
지구단위계획과 관련 하여 새로운 정비방안을 모색하고 있다
*밀도관리의 현 실태
앞서 말한 것 처럼 각종 개발사업에 있어서의 개발밀도는 건축법 이전에 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 혹은 이에 부수 되는 령 이나 지침,조례 및 규칙 등에 의하여 용도지역별로 적절하게 규정 되여 지고 있다
그리고 지구단위계획에서는 "토지이용의 합리화"라는 목적을 달성 하기 위하여 이러한 법규에서 정해진 기본규정에 맞도록 조정하는 기능을 가지고 있다.
또한 지구단위계획에서는 이러한 지침을 준수하기 위하여 인센티브 수단으로서 용적률,건폐률 및 건축물의 높이등 밀도 관련요소들이 활용 되고 있다
현행 서울시의 지구단위계획에 있어서의 밀도관리체계는 기준용적률,허용용적률,상한용적률체계가 그 근간을 이루고 있고 도시계획조례시행규칙 2조에서는 이러한 용적률에 대한 기준을 정의 하고 있다
기준용적률은 지구단위계획구역내 대상 필지의 용적률 산정의 출발점으로서 조례용적률의 범위 안에서 전면도로의 폭,경관,기타 기반시설이나 여건 과 입지등 을 고려 하여 블록이나 필지별 로 별도로 정하는 용적률을 지칭한다
허용용적률은 대지내 공지,보행공간의 조성,지하공간의 개발,환경친화성,리모델링,공동체를 위한 시설의 설치나 공간의 확보,공개공간 또는 공개공지 등을 확보하는 경우에 인센티브로 제공되는 용적률과 기준용적률을 합산한 용적률의 범위 안에서 별도로 정한 용적률로서 지구단위계획 구역내 필지가 기부채납 이외의 수단이나 지침준수로 얻을 수 있는 용적률의 최대 한도를 말한다
허용용적률은 다시 법정 허용용적률,계획 허용용적률,달성 허용용적률로 나눌 수 가 있는 데 법정 허용용적률은 "용도지역 변경 전 용적률+(용도지역 변경후 용적률-용도지역 변경전 용적률)x2/3" 로 주어지고 있다
계획 허용용적률은 지구단위계획에서 각 필지별 로 정한 허용 용적율로서 기준용적률에 지구단위계획 일반 지침준수로 얻는 용적률 인센티브를 합한 값은 이 계획용적률을 넘을 수가 없다고 되여 있다
달성허용용적률은 각 획지별로 건축 계획시에 지구단위계획지침의 선택적 준수로 실제 얻게되는 허용용적률을 말한다
다시 허용 용적률에 이어 상한용적률은 어떤 개발사업에 있어서 건축주가 대지면적의 일부를 공공시설용으로 기부 채납 하는 경우에 추가로 부여되는 용적률을 기준용적률이나 허용용적률과 합산하여 범위를 정하는 별도의 용적률을 말한다
즉 상한용적률은 지구단위계획구역 내에서 필지가 기부채납 등을 통하여 최대한 도달 할 수 있는 용적률을 말한다
이러한 용적률의 제도적 체계는 다음과 같은 긍정적인 효과를 거두어 왔다고 평가 되고 있다
용도지역 상향 조정시 급격한 개발밀도의 증가로 인한 난 개발을 방지하고 기반시설부족의 문제를 예방할 수가 있었고,기준 용적률 과 법정 용적률 사이의 구간을 용적률 인센티브로활용 함 으로써 지구단위계획의 지침 준수를 유도 할 수 있으며 민간 개발사업의 공공성을 증진 시키는 효과를 거두어 왔다.
또한 지구단위계획의 밀도기준을 단순 명확하게 규정하고 있기 때문에 적용이 용이하고 구역별 밀도기준이 균일하게 적용 되도록 하여 형평성이 있도록 하고 있다
*문제점
그러나 이러한 용적률 체계는 몇 가지 문제점을 내포 하고 있는 데 향후 기반시설이 향상 됨에 따른 용적률 산정에서 과거의 변경 전 용적률의 기준에서 출발 해야 하는 경직성과 용도지역 과 필지 위치에 따라 간선 전면이냐 간선 이면이냐 에 따라 서로 다른 기준/허용용적률을 적용하는 밀도기준의 설정에 관한 문제가 있다.
인센티브의 남발에 관한 문제로서는 형평성의 문제와 이러한 인센티브 제도가 밀도 관련 규제수단의 연계 운용이 미흡하다는 문제점을 안고 있어 부분적인 개선책이 요구 되고 있는 실정 이다