부동산신문

편집 : 2024.4.26 금 18:36

홈 > 뉴스 > 뉴스 > 글로벌

5대 지가변동(3등 2락)의 전말

일본, 부동산시장 '악몽의 13년'재조명

2004년 07월 20일 (화) 00:00:00

부동산신문

renews@renews

전후 일본의 지가동향을 살펴 보면, 지가고등 3회, 지가하락 2회 등 5대 지가변동이 있었다. 세 번에 걸친 지가고등은 첫 번째가 1960~61년으로서, 경기회복기를 맞아 투자가 투자를 부르던 소위 이와토(岩戶)경기(42개월 정도 지속) 때이고,두 번째가 1972년~1973년으로서 고도성장기를 맞으면서 다나카(田中角榮) 수상의 열도개조 붐이 일어 지가가 급등하기 시작했다. 이 시기의 지가상승은 이와토 경기 때와는 달리 전국적 전용도적으로 상승해서 소위 전원 참가형의 지가상승이었다. 그 중요 요인으로 작용한 것이 금융완화였다.
세 번째가 1980년대 후반 일본형 토지버블로 특징지어졌던 거품경기 시기였다.
이중 최대 지가상승을 기록했던 시기는 첫 번째였으나 그 범위나 규모면에서 가장 심대한 영향을 끼친 것은 세 번 째였다.
1980년대 후반의 지가고등은 도심부 상업지로부터 시작해서 시간이 경과되면서 전국으로 파급되었고, 지역, 용도를 불문하고 상승하였다는 점이 큰 특징이다.
지가상승률은 도쿄권에서는 1987년 피크 후 둔화되었고, 오오사카권에서도 1989년이 피크였고, 나고야권에서도 1990년 후반부터 둔화됐다.
지가고등은 여러 가지 문제를 던져 주지만 지가가 펀더멘탈에서 이탈해 고등한 경우, 그 같은 지가가 언제까지 영속할 수 있는가 하는 점이 항시 수수께끼였다.
두 번의 지가가 마이너스대로 하락한 것은 1975년도와 1991년 이후였다. 1975년에는 지가가 고등하기전의 1.5배 수준에서 10%정도 하락했다. 이에 대해 1980년대 후반의 지가변동은 상승폭이 컸기 때문에 하락폭도 훨씬 컸다.
1991년 이래 지가는 각지에서 일제히 하락추세였고 1993년이 되어서도 계속되어 급기야 도쿄권, 오오사카권에서는 하락폭이 피크시 대비 50~60%에 달했다. 1996년 시점에서도 지가의 저점은 여전히 보이지 않는 상황이었다.
이 같은 지가하락의 배경에는 1989년 금융긴축으로의 전환, 1990년 4월 이래 금융기관의 부동산업쪽 대출에 대한 총량규제, 지가세의 도입결정을 들 수 있다. 이들 요인 외에도 그동안 너무나도 급격하게 상승했던 데 따른 반락이었던 면도 있었다.
이 중에서도 1991년도 지가하락은 토지버블의 붕괴를 가져온 초대형 사고였다. 장기간 그 여파는 국내·외적으로 광범위하게 미쳤고, 일본 경제를 불황의 늪에서 오래동안 헤어나지 못하게 했다는 점에서 그 심각성이 전후 최대였다.
과연 수수께끼는 풀리는 것인가. 지가가 적정수준에서 이탈 상승하게 되면, 결국 하락하는 국면을 맞게 된다는 점에서 그리고 지가의 상승폭이 커지면 커질 수록 그 반동으로서 지가의 하락폭도 커지게 된다는 사실이 현실로 닥아왔기 때문이다.
1980년대 후반 높은 수준으로 지가가 고등해 버린 후 다시 적정수준까지 하락하게 된 것을 피할 수 없었다. 지가의 고등이 있으면 그 후의 하락과 반드시 세트(set)로 된다는 것을 주장하는 요네야마(米山秀隆)와 같은 학자도 있다. 지가고등의 충격이 크면 클수록 그 반동으로서의 지가하락의 충격 또한 크다는 것이 입증됐다.
지가하락의 영향으로서는 불량채권 발생에 의한 금융시스템의 동요, 경제활동의 정체 등을 생각할 수 있다. 그러나 그 원인은 물론 고등기에 행하여진 지나친 대출경쟁이나 기업활동을 했던 데 있었고, 헤이세이 불황의 장기화는 그 보응이라할 수 있다. 이것들은 지가하락이 가져온 문제이기보다는 지가고등이 진짜 원인이라고 보는 관점이 정확하다.
한편, 지가에 쏠린 관심은 더할 나위없이 높다. 일단 지가하락이 멈춘 1996년에 이르러서도 저변가격을 알 수 없는 상황이 이어지고 있다. 현실의 지가하락이 대부분 예상을 상회하는 페이스로 이어지고 있고, 일본의 지가형성에 구조변화가 일어나고 있는 것과 상관관계가 있다.
메이지(明治) 이후 소와(昭和)초기까지도 지가변동은 반복되었지만 우상향으로 상승하지는 않았다. 그러나 전후 지가는 거의 일관되게 높은 상승을 이어갔고, 마이너스대로 하락하였던 것은 1975년도와 1991년 이후 두 번 뿐이었다.
1. 전후 부흥기 (1945~1955년)
우선 1945년부터 1955년까지는 전후 부흥기였다. 신무경기 2년반을 지나 경기침체기를 맞았던 기간이었다. 1945년대는 명목상의 지가는 일반물가와 마찬가지로 급격하게 상승한 시기였다. 이 때문에 실질 지가는 물가와 상대적인 관계에서 볼때 전체적으로 안정적이었다.
2. 이와토경기 및 올림픽 경기기(1955~1965년)
1955~1965년의 지가는 연리 10~30% 상승을 계속해서 전국 시가지가격지수는 10년간 7.7배로 되었다. 용도별로 보면 주택지, 상업지도 크게 상승하였으나 공업지의 지가상승이 가장 급등해서 10년간 9.1배로 되었었다.
그 배경에는 경제의 고도성장이 있었음은 물론이다. 공업기술 혁신을 지렛대로 한 제조공업, 특히 중화학공업의 설비투자가 크게 활발해지면서 기업의 공장용지의 취득이 대폭적으로 증가하였다.
특별히 지가상승이 급격했던 시기는 이와토(岩戶)경기를 맞았던 1960~1961년 경으로서 이 기간의 지가는 1년간에 40% 이상의 상승을 보여주었다. 1964년 도쿄올림픽경기로 2년여간 호황을 누리다 곧 불황으로 이어진 시기이기도 하였다.
3. 고도성장기(1965~1975년)
이 시기에 지가는 최초 1~2년 사이에 하락하다가 그 후 다시 연간 10% 이상 상승을 계속하여 10년간에 3.5배로 되었다. 특별히 1973년 경에는 연간 30% 이상 급등하게 되었다. 이런 배경으로서는 5년 정도의 아자나기 경기가 진행된 후, 1971년의 닉슨 쇼크, 2년 후 제1차 오일쇼크 등이 연이은 가운데서도 과잉유동성과 열도개조붐이 뒷받침이 되었다.
닉슨 쇼크가 발생한 이래 경기악화를 선순환시키기 위해 적극적인 재정금융정책을 취하였다. 재정지출은 증가하였고, 금융은 대폭 완화시켜 통화량이 급증했다. 그 결과 엔화는 절상되었고, 1972~1973년 경제활동은 급격히 확대됐다.
더욱이 이 시기에 발표된 일본열도개조론은 토지투자를 부추겨 일거에 토지투기열을 높이는 결과가 되었다.
4. 안정성장기(1975~1991년)
이 시기는 22개월의 수출경기 호조에도 불구하고 제2차 오일쇼크가 있었고, 엔고불황과 버블경기가 겹치면서 헤이세이 불황기로 접어들게 되었다.
제1차 오일 쇼크 후의 물가상승은 광란상태가 되었다. 인플레 방지를 위해 공공투자는 억제되고 공정환율도 인상시키는 등 강력한 총수요 억제정책을 취했다. 그 결과 경제활동은 일거에 수축으로 전환되고, 1974년도의 실질경제성장률은 -0.4%까지 저하되고, 물가도 점차 진정되었다.
이로 인해 1974년 경부터 지가가 하락하기 시작했다. 시가지 가격지수의 전년대비 상승률은 1975년에 이르러 전후 최초로 마이너스가 되고, 1978년 경까지는 안정 국면이었다. 1979년~1980년 경에는 일시적으로 지가의 상승률이 높게 나타나다가 그후 다시 안정국면으로 돌아섰다.
이 시기는 지가의 상승률에 비해 일반물가상승률이 높았고, 실질지가는 낮았다.
그러나, 1984년 경부터 다시 도쿄 상업지의 지가가 현저히 상승하게 되었다. 도쿄에서 시작된 높은 지가고등은 전국으로 파급되었고, 1990년의 지가수준은 1985년에 비해 1.5배로 뛰었다. 특히 대도시에서의 상승은 급등해 6대 도시의 지가는 같은 기간에 3.0배로 뛰었다.
1985년의 지가지수를 100으로 하여 제로성장기의 중앙에 있는 1996년과 대비해 볼때 보다 극명하게 드러난다.
5. 제로 성장기(1991년 이후)
이시기는 헤이세이 불황기다. 디플레이션 경기여서 제로성장기가 지속되었다.
1991년 이래 지가는 일제히 하락으로 전환됐다. 현실로 닥아온 지가하락이 대부분 예상을 상회하는 페이스로 이어지고 있었다.
1980년대 후반부터 현재에 이르기까지의 지가변동은 종전후 그 예를 찾아볼 수 없는 대변동이다. 대폭적으로 상승했던 지가도 1991년 이래 계속 하락해서 현재는 고등 전 수준에 가까워지고 있다. 제로 성장기를 맞은 일본, 지가형성에 거대한 구조변화가 일어나고 있는 것과 상관관계가 있다. 과연 지가하락에 의해 일본의 토지문제는 해결된 것인가?
지가가 폭락했어도 대도시에서 주택 갖기가 여전히 어려운 현실에는 변함이 없다. 토지이용상황을 보면, 지가의 대변동을 거치면서 나아지기는 커녕 훨씬 비효율적으로 되었다. 지가고등기에는 도심부의 토지이용이 오피스빌딩 건설에 편중되었기 때문에 현재는 오피스빌딩의 공급과잉과 도심부로부터의 인구유출에 따른 도심거주의 공동화라고 하는 이중 문제를 떠 안게 되었다.
오래된 주택지에서는 상속세부담이 증대돼 거주용지를 잘라 팔려고 해도 할수 없다는 사례도 자주 거론되고 있다. 지가하락에 따른 불량채권처리 문제에 대해서도 아직 시작에 불과한 실정이라고 한다. 지가변동의 영향은 너무나 커서 현재도 여러 가지 의미로 사람들의 생활이나 거주환경에 위협을 주고 있다.
현재에도 토지문제를 해결한다는 것은 도저히 불가능한 일이다. 일본이 직면하고 있는 근본적인 토지문제를 예시한 데 지나지 않는다. 그 밖에도 여러 가지 토지에 관한 문제가 존재한다. 이것들은 지가가 대폭 하락한 현재에 있어서도 전력을 기울여야 할 과제라는 것에 변함이 없다.