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전원주택 실행계획 단계별 검토를

전원주택6

2004년 06월 29일 (화) 00:00:00

이강신

몇회에 걸쳐 전원주택에 관하여 칼럼을 쓰면서 질의응답이 아닌이상 세부적인 사항들의 핵심을 기재하지 못한 느낌이 없지않다. 이러한 의구심을 다소 해소키 위하여 마무리단계로 정리해보기로 하자.
전원주택은 전체적인 실행계획을 먼저 세워야 한다. 계획이란 것은 자신의 자산을 보호하는 행동이며, 의사결정에 필요한 여러정보와, 도구등, 책임감있는 본인의 노력이 포함되어야 한다. 무계획적으로 전원주택을 짓고자한다면 토지의 매입과정이나 또는 전원주택 시공중에도 의도된 방향의 초점의 결여로 인해 실패할 확률이 그만큼 상존할수 있다는 이야기다.
또한 철저한 계획은 일의 공정성을 제공하고, 변수에 대한 대체방안을 찾는 조정의 기준이 될 수도 있고, 수정할 수 있는 근거의 자료가 되는것이다. 또한 계획서는 효율성의 비교대상이 되는것이고, 정확한 목표와 객관성에 충실하였다면 모든 일정이 순조롭게 실행될 수가 있다.
그럼 다시한번 정리하자면, 입지선택(위치)을 하였다면, 데이터를 수집하여 시장분석을하고 인허가 관련사항의 체크와, 토지매입과정, 공사과정, 세금관련사항 등등 관련항목의 전체적 분석을 거치고 이를 바탕으로 검토 및 수정을 통하여 필요자금등 재검토된 계획으로 시행하는 단계가 필요한 것이다.
보충적으로, 국내의 지목별 토지이용현황을 살펴보면, 301억평중 농경지 65억평(21.7%), 산림지197억평(65.5%), 대지7억평(2.4%), 공장용지1.6억평(2.7%), 공공용지가 7.9억평(2.7%), 하천8.5억평(2.8%), 기타13억평(4.3%)이다. 이러한 도표에서 보듯이 바로 건축이 가능한 대지의 비율이 낮은 것은 기존의 대지의 활용도 측면에서 가격이 높은 것이 현실이므로 인허가 사항에서 별문제가 없다면, 상대적으로 매입가격이 낮은지목인 농지나, 임야를 구입해서 전원주택을 짓는것이 바람직하다.
또한 수도권지역의 전체면적의 83%가 토지거래계약허가구역이므로, 허가절차에 따른 소유권 이전이 순조롭게 되는사항들을 점검할 필요가 있다. 예를들어, 도시계획구역 밖의경우는 농지는 300평, 임야는 600평, 그 외는 150평이상일 경우 거래허가를 받아야 한다. 신고지역은 대다수 이전이 되므로 상관이 없다.
허가신청시 농지인 경우만 농업경영계획서를 첨부하여야 하고, 취득후 1년이내에는 농사의 목적으로만 사용 가능하기 때문에 토지매입과 동시에 바로 주택을 짓고자하는 사람은 건축허가가 난 것을 매입하여야 한다는 것을 명심하여야 한다.
또한 허가구역에 속하거나 시군구와 연접한 시군구외의 지역에 거주하는 사람은 1년이상 무주택자로 거주용 주택용지를 매입할때는 별다른 규제없이 토지거래허가를 받을수가 있다. 또한 수용, 취학, 질병요양, 전근등 객관적 사유가 증명되는 경우는 거주요건(기간)이 없이도 토지매입이 가능하다.
임야의 경우는 가구주를 포함하여 전가구원이 시,군,구에 6개월이상 거주해야하는 기간이 더 필요하다. 아울러 기존 주택을 소유하고 있는 사람은 주거용 토지로 매입할때는 주택을 짓고자하는 구체적인 사업계획서를 제출하여야 한다.
끝으로 토지거래허가의 기간은 15일로 기간내 반려통지가 나오지 않으면 토지거래허가가 난것이므로 허가서를 첨부하여 등기신청을 하면 된다. 과정은 매매할 토지를 가계약하고 매도인과 매수인은 토지거래허가 신청서를 작성하여 (허가신청서+사업계획서) 해당소재지 시,군,구,읍,면에 제출하면 관계부서의 협의하에 거래허가의 불가를 결정하여 결격사유가 있을시는 반려하고, 이상이 없을시는 허가서를 발급하여준다.
또한 불법계약인 경우 2년이하의 징역 또는 토지가격의 30%까지 벌금이 부과될 수도 있음을 명심하여야 한다.