'부동산 시장 살리기' 긴급제안-주진용 아이디어플라자 대표이사

나는 5년 전부터 당시 벤처투자 열풍속에서 벤처비즈니스 인큐베이터 및 벤처기업 창업컨설팅 회사의 대표로 일하고 있다.

업무의 특성상 부동산분야와 자주 접하게 되고 자연스럽게 부동산 시장정보에 큰 관심을 갖게 되었다.

벤처사업의 아이디어 발굴과 지원이 주특기인 나는 부동산이라는 상품에 벤처기업 아이디어를 접목 해보자는 생각에 관련 자료를 검토하다가. 우리나라에도 부동산 분야에 대한 BM특허가 수백 건이라는 사실을 알게 되었다.

이런 연유로 나도 이 분야의 특허를 몇 개 출원 했고 그 중 시중부동자금을 자연스럽게 유입할 수 있으며 봉급 생활자도 건전한 투자에 나 설수 있는 주식과 부동산을 혼합한 파생상품을 부동산 시장 살리기 차원에서 소개 하고자 한다.

시중의 부동자금은 400조원이 넘는다고 하는데 마땅한 투자처가 없어 은행과 장롱에서 잠자고 있다.
이 부동자금의 유인책이 없이는 우리경제는 나락으로 떨어 질 것이다.
돈의 생리는 수익이다. 자본의 성격에 따라 안전성과 수익성에 대한 취향이 다소 다를 수 있지만 100% 어느 한쪽만 택하기 보다는 투자자 성향에 따라 적절한 조화를 이룬 투자를 한다.

"적절한 조화" 바로 이 부분이 투자자의 고민이며, 확신이 서지 않을 때 자금은 부동자금화 되는 것이다.

 투자자에게 '적절한 조화'와 선택이라는 욕구를 충족시키는 상품은 주식.부동산 금융상품의 장점을 합한 파생 상품이다.

국내에는 미국 등 선진국의 금융파생상품을 도입되 활용되고 있다. 부동산 시장에서는 부동산담보부증권(ABS), 주택저당채권 담보부증권 (MBS), 프로젝트 파이낸싱 (Project Financing) , 부동산투자신탁 (REITs) 등의 상품이 그것이다.

그러나 선진국에서 도입된 이런 다양한 상품의 출현에도 불구하고 국내의 대다수 부동자금은 아직껏 갈곳을 찾지못하고 있다. 이는 주식과 부동산이 혼합되어 더욱 시너지 효과를 나타내 투자자의 욕구를 충족시킬수 있는 파생상품이 나타나지 않았기 때문이다. 나는 이 파생상품에 대한 아이디어로 중국집 메뉴의 "짬짜면"의 예를 들어 본다. 흔히들 중국 음식을 주문 할 때 자장면과 짬뽕 사이에 고민을 하는 이들이 많은데 이러한 고민의 해결과 새로운 수요의 창출을 이루어 낸 것이 바로 "짬짜면" 이다.

이 짬자면 아이디어를 부동산상품에 원용해 보자.
10억원을 갖고 있는 자산가 A가 있다고 하자. 그 자산은 부동산 일수도 있고 현금 일 수 도 있다.부동산을 갖고 있다면 적절한 감정평가를 거치고 이를 담보로 제공하고 현금이 있다면 해당 금융기관의 추천을 받아 유망부동산을 매입한다.

금융기관은 10억원 가치의 부동산을 담보로 잡고 부동산 담보 대출이므로 저리로 10억원(상하 조정 가능)을 대출하여 주고 대출금은 연계된 투신사 또는 증권사의 계좌 관리 하에 우량 주식 또는 공사채에 투자 한다.

자산가 A는 년리 4~5%의 금융이자를 추가로 부담하는 대신에 유망한 부동산과 우량한 주식을 자기 자산의 2배만큼 가질 수 있다. 이자는 다른 자산으로 지불하거나 추후 정산 할 수 있을 것이다.

부동산과 주식이 모두 상승 했을 때 A는 큰 수익을 올릴 수 것이고, 어느 한쪽은 오르고 한쪽은 내린다면 리스크 헤징을 효율적으로 한 것이 된다.
경제의 순환 논리상 둘 다 내릴 확률은 매우 작지만 둘 다 동일한 비율로 하락하는 경우는 없을 것이므로 이럴 경우도 어느 한가지만 선택 했을 때 얻게 되는 최대손실 보다는 손실이 적을 것이다.

금융기관들인 투신사(증권사)는 10억원의 증권 운용실적을 쌓을 수 있고 은행은 우량자산을 담보(부동산 및 증권)로 10억원의 안정적 대출을 일으켜 대출이자 수익을 얻을 수 있다. 현재 투신사,증권사,은행,보험회사를 통합 관리하는 금융지주회사 형태로 금융시장이 개편되고 있으므로 지주회사 수익증대 차원에서도 매우 바람직한 방향 일 것이다.

또한 현금 또는 보유 부동산이 없는 안정적 월급 소득자 B의 경우에도 은행과 3억원의 10년 만기 정기적금을 가입하고 이를 담보로 3억을 대출 받아 은행이 추천하거나 자신이 선택한 우량한 부동산을 매입하여 담보로 제공한다.  10년뒤 만기된 정기적금으로 원금 상환 후 값이 대폭 상승한 부동산을 자기 소유로 할 수 있다.(이자 부분은 별도 산정한다.)

무주택자를 위한 모기론이 주택에 한정된 것임에 반해 B씨의 경우 토지,상가, 건물 등 다양한 부동산에 투자를 촉진시킬 수 있는 장점이 있다.
부동산 개발 업자는 좋은 물건을 개발하여 금융지주회사와 공동으로 A와 같은 자산가를 모으거나 다수의 B와 같은 월급 소득자를 모아 부동산 개발을 시행 할 수 있을 것이다.

이런 과정에서의 거래는 투명성을 담보로 함으로 세무당국은 세원을 정확하게 포착할 수 있다. 이는 경제의 활성화와 투명한 세원 확보를 위해서도 장려 해야 하며 이런 투자는 국가 경제 전반에 좋은 영향을 주는 촉매로 작용하므로 일정부분 취득세, 등록세, 양도소득세 등을 감면 해줄 수 있을 것이다. 이는 부동산시장과 주식시장 동시에 활성화 할 수 있는 아이디어로 정책당국이 고려해 볼만한 우량 정책이라고 생각한다.

부동산과 주식이 혼합된 이 상품이 개발되면 그 파생효과는 실제 엄청날 것이다.기본적으로 2배의 투자자금증대 효과가 나타나며, 부동산 시장과 주식시장 활성화에 따른 제2, 제3의 파급효과는 국가 경제 전반의 활성화에 큰 기여를 할 것이다.

부동산 투기 억제와 주식 시장 폭락으로 마음이 얼어 붙은 요즘 같은 때는  "짬짜면"으로 쓰린 속이나 시원하게 풀어보는 것이 어떨까 한다.