부동산신문

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정부정책 변화 예측통해 절세혜택도

전원주택3

2004년 06월 08일 (화) 00:00:00

부동산신문

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우선 전원주택을 짓고자 할때는 지목이 대지인 경우는 예외지만, 지목의 여하에 따라 전, 답, 임(山)의 경우는 전용허가 즉, 형질변경을 하여야 한다. 국토이용관리법이 국토의계획 및 이용에 관한 법률로 변경된 이후인 2002. 1. 1일 이후부터 농지의 농지전용부담금이 폐지되고 대체농지조성비로 단일화 되었다.
농지를 대지로 개발시에 농지조성비의 부과금액을 비교해보면 제곱미터당 단가는 1. 경지 정리가 시행된 논(畓) 13,900원 2. 용수개발이 시행된 논(畓) 18,300원(농업기반공사 한강지수 수혜지역) 3. 경지정리와 용수개발이 시행된 논(畓 ) 21,900원 (검단지역 일부) 4. 경지정리가 시행된 밭(田) 12,500원 (용수개발이 시행된 밭도 포함) 5. 기타(1,2,3,4 제외) 농지는 10,300원을 납부하여야 한다. 또한 산지(山)를 대지로 개발시 부과금액은(대체산림자원 조성비) 1,581원 이다.
부가적으로 숙지해야 될 것은 90년부터 시행되어오던 개발부담금제도가 경기 침체로 98년부터 현재까지 한시적으로 유보되었던 것이 2004년 하반기 시행예정으로 국회에 상정중이므로 동호인 주택의 경우는 개발시 유의 하여야 할것이다. 특히 2人이상의 동시개발시는 반드시 토지에 공유자에 의한 등기를 완료 한후에 인허가 절차를 거치는 것이 개발부담금에서 벗어 날수가 있다.
또한 1人의 토지를 다수인에게 토지 사용승낙서를 첨부하여 건축허가를 받았을때 관련 세금으로 분쟁의 소지가 있음을 명심하여야 할 것이다. 이때의 경우 형질변경이 이루어지면, 필연적으로 공시지가가 상승하므로 개발부담금이외에 예기치못한 양도소득세가 발생할수도있고 인허가면적과 단위에 따라서는 사업소득세가 부과될 수도 있다.
또한 개발부담금의 부과 대상 면적은 광역시의 경우 200평이상이고, 기타 시도는 300평 이상과 기타 도시계획 구역외 지역은 500평 이상의 면적을 개발할시에 부과되는 세금이므로 정부 정책의변화를 예측하고 불필요한 세금은 절세 하는 것이 현명한 방법이 되겠다.
만약 이러한 세금의 종합적 판단 없이 개발부담금을 지불할 경우가 발생한다면, 시간과 마음고생이 되더라도 좀더 저렴한 택지가격인 전, 답을 선택한 것이 기존의 대지 값보다 비싸게 매입하는 경제적 손실을 입는 경우가 주변에 종종있다. 개발부담금의 산정기준은 해당 부지의 토목준공 또는 건축 준공시점의 개별공시지를 기준 하여 인허가 시점의 개별공시지가와 개발비용(제세공과금) 및 변동된 정상지가의 상승분을 더하여 발생한 개발이익금의 25%를 납부 하여야 하므로 지역적으로 전, 답의 경우가 개별공시지가 저평가 된 반면, 주변의 대지의 개별공시지가가 고평가가 된 지역이라면 예상치 못한 금액의 세금이 부과 될 수 있음을 명심 하여야 한다. 전용절차는 대다수 일반 개인이 토목측량 및 건축설계도면을 작성하기 곤란하므로 부지의 인근 토목설계사무소와 건축사에게 의뢰하는 것이 일반적이다.
전용에 따른 허가기간은 설계로부터 허가시점까지 보통 30일이면 충분하므로 신뢰할수 있는 업체를 선정하면 된다. 또한 토목준공 또는 건축준공(사용승인)이후에 주목할 것은 주택부지의 허가 관계로 편입된 도로 부분의 경우 단지내 도로는 사도로 보유할수 있는 경우가 있고 일반적으로 관통도로 즉 공도 개념의 도로는 지방자치단체(국가)에 기부체납 하는 것이 관례인 경우가 있는데 이때는 허가신청자 (전용부담금납부자)가 전용허가 전의 관련지적도 및 토지대장과 지목이 변경된 이후의 지적도 및 대장을 첨부하여 가까운 농어촌 기반공사에 가서 전용허가시 납부했던 금액중의 일부는 도로로 기부체납한 토지의 개별공시가 범위내에서 환급 받을수가 있다.
끝으로 지목이 대지인경우는 도시지역외에서는 전용면적 60평까지는 언제라도 신고만으로 건축가능하며, 또한 조례에 의하여 해당지역의 건축물 대장상(집) 등재된 평수만큼의 건물은 신고만으로 가능한 지역과, 건축물대장상 등재된 이상은 허가를 요건으로 하는 경우가 있다. 예를들어 건축물이 있으나 신규허가조건으로 관습상 도로(지역권 도로)가 인정되지 않을수 있으므로 반드시 기존 건축물의 경우는 관련 시,군,구의 건축허가 담당자와의 협의 및 건축조례의 검토가 선행되어야 할것이다.