부동산신문

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토지거래허가제

2004년 05월 31일 (월) 00:00:00

최승호

주택거래신고제 나 토지거래허가제등 부동산 거래에 있어서 관할관청의 허가를 요 하는 경우가 많아지고 있다.
서울,수도권 등 도심은 물론이고 최근 신행정 수도후보지가 거론되고 있는 충청,대전일대에도 이미 토지거래허가제로 지정 된 곳이 한 두 곳 이 아니다.
이러한 규제 속에서 토지를 소유한 일반인들은 거래나 매매 절차 등에 대하여 어떠한 규제가 따르는지 그리고 어떠한 거래테크닉이 있는지를 알려면은 좀더 깊고 넓게 연구하여야 할 필요가 있다고 본다.
먼저 본인이 소유하고 있는 땅에 토지거래허가구역이 지정이 되면은 토지거래를 하기 전에 그 토지가 행정구역상 속해 있는 당해 지역의 시장,군수 또는 구청장으로부터 매매거래허가를 받아야 한다.
그러나,만약에 토지거래허가구역으로 지정된 이후에 허가를 받지도 않고 거래계약을 체결하게 되면은 나중에 허가를 받기 전에 본 계약은 그 효력이 발생하지 않는다고 보면 된다.
하지만 엄밀히 따지면 허가구역으로 지정된 후 공고한 날로부터 5일후에 그 효력이 발생 되기 때문에 따라서 지정된 후 5일이 경과 되기 전 까지는 허가 받지 아니하고 토지거래를 할 수가 있다고 볼 수 있다.
그리고 이러한 토지거래허가 신청을 받은 시장,군수,구청장은 토지거래계약이 법률의 규정에 적합하면은 반드시 허가를 하여야 한다고 규정 하고 있다.
그래서 이러한 토지거래요건이 충족하면은 반드시 허가를 하여야 한다는 점에서 행정적인 용어로 기속행위 또는 기속재량행위라 하고 거래당사자는 이러한 요건을 갖추었으면은 반드시 허가를 받을 수 있다는 자신감을 가지고 허가신청을 추진하면 되겠다.
그런데 어느날 갑자기 내가 소유한 토지에 대하여 토지이용계획확인서를 확인해 본 결과 토지거래허가구역으로 지정이 되여 있는 것을 알게 되였는 데 왜 그렇게 지정 되었을까 하는 것이다
어떤 지역이기에 허가구역으로 지정이 되는가 하면은 토지거래허가구역은 건설교통부장관이 지정고시를 하는 데 국가에서는 토지의 합리적인 이용을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 5년 이내의 범위를 정하여 지정을 하고 있다.
즉 이러한 지역은 좀더 구체적으로 설명하면은 광역도시계획이나 도시기본계획,도시관리계획등 토지이용계획이 새로이 수립되거나 변경되는 지역일 경우에 그러하다.
그리고 법령에 의하여 개발사업이 진행 중 이거나 예정 되어 있는 지역과 그 인근지역일 경우에도 토지거래허가구역으로 지정이 될 수 가 있다.
이외에도 법령의 제정이나 개정 또는 폐지나 그에 의한 고시 공고로 인하여 토지이용에 대한 행위제한이 완화되거나 해제되는 지역의 경우에도 그러하다.
그밖에 건설교통부장관이 투기가 우려되는 지역으로 인정하는 지역 또는 관계행정기관의장이 특별히 투기가 성행 할 우려가 있다고 인정하는 지역에 대하여서는 건설교통부장관에게 요청하는 지역에 대하여 지정을 하고 있다.
그러나 이렇게 요청을 한다고 모두지정을 하는 것은 아니다. 즉 건설교통부장관이 토지거래허가구역으로 지정 하기전에 지정절차에 따라서 충분히 조사검토를 하여 절차에 의하여 지정을 하게 되는 것이다.
특히 건설교통부장관은 토지거래허가구역 지정 전에 지가상승 및 투기여부를 조사를 하게 된다.
조사를 하고 난 다음에는 심의를 거처서 지정을 하게 되는데 이것은 중앙도시계획위원회에 심의를 거쳐 허가구역을 지정하게 된다.
그리고 앞서 말한대로 5년이라는 지정기간이 만료되는 허가구역을 계속해서 다시 허가구역으로 지정 하고자 할 때에는 건설교통부장관이 새로히 중앙도시계획위원회의 심의를 받기 전에 관계되는 도지사나 시장,군수,구청장의 의견을 먼저 들어야 한다
*토지거래허가대상
토지거래허가구역에서는 토지의 소유권을 이전하거나 지상권을 설정 할 때에도 허가대상 이된다는 점에 유의를 하여야 한다
그래서 허가의 대상이 되는 거래되는 권리로서는 허가구역 안에 있는, 건축물을 제외한 토지를 무상이 아닌 유상으로 소유권을 이전하거나 지상권을 설정 할 목적으로 하려는 예약 또는 본 계약을 체결하는 거래당사자는 관할기관에 허가를 득 하여야 한다고 규정하고 있다
그러므로 임차권이나 전세권의 설정은 허가사항이 아니라고 보면 된다. 그리고 거래는 본계약이든,예약이든 관계없이 허가를 받아야 한다는 점을 염두에 두어야 한다.
또한 거래는 유상계약이어야 하므로 무상취득인 증여나 상속,유증,사용대차등은 허가대상 이 아니다는 점도 알아 둘 필요가 있겠다.
그러나 이러함에도 불구하고 불법적으로 거래계약을 체결하였을 때에는 어떠한 경우가 발생하게 되는가 하면은 그 거래는 무효가 된다는 것이다.
엄밀히 말하면은 유동적 무효라고 하고 토지를 거래하기 전에 허가를 받아야 하는 데 허가 없이 체결한 거래계약은 무효이다. 허나 거래계약을 체결한 다음에 토지거래허가를 받으면 당해 계약은 체결한 때로 소급하여 유효하게 된다.
그러므로 앞의 무효는 확정적인 것이 아니라 허가를 받으면 유효하게 된다는 점에서 이러한 것을 유동적인 무효라고 한다.
하지만 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈 할 목적으로 한 경우에는 체결 당시부터 확정적으로 무효가 된다.
이러한 허가규정을 위배시에는 계약 체결 당시 개별공시지가의 30%에 해당하는 벌금이나 2년 이하의 징역에 처하게 된다.
단, 허가 받을 것을 전제로 하고 매매계약을 체결 할 경우에는 형사처벌의 대상이 되지 않는 다는 대법원의 판례를 알아 둘 필요가 있겠다