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재건축 매매 양도 기준일은 잔금 청산일

2004년 01월 10일 (토) 00:00:00

김원군

‘도시및주거환경정비법(도정법)’ 시행이전에 재건축 매매계약을 체결했다 하더라도 잔금을 청산하거나 소유권 이전등기를 신청하지 않았으면 재건축 조합원의 명의변경이 제한된다.
또 재건축 미동의자는 현금청산 대상자가 아니며 따라서 재건축에 다시 동의할 경우 조합원으로 추가 가입할 수 있다.
건설교통부는 9일 투기과열지구내 재건축 조합원 명의변경 제한을 골자로 한 도정법이 작년 12월31일 공포된 후 곧바로 시행되고 있으나 일선 지방자치단체의 이해부족 및 일부 재건축 조합의 자의적인 해석으로 혼선이 자주 발생하고 있어 세부적인 운영기준을 마련, 각 시.도에 시달했다고 밝혔다. 다음은 세부운영기준을 문답식으로 풀이다.
■구체적인 재건축 매매 양도.양수 기준일은
매매계약 체결후 잔금청산일과 소유권 이전등기 신청일중 빠른 날이다. 따라서 계약체결일 또는 중도금납부일, 조합원 변경신고일을 양도.양수일로 판단해서는 안된다. 일례로 도정법 시행 이전인 작년 12월25일 매매계약을 체결했다 하더라도 법 시행 이후인 올해 잔금을 청산했거나 소유권 이전등기를 신청했으면 명의변경이 제한된다. 명의변경이 제한된 단지를 매수하는 사람은 현금청산자로 분류된다.
■증여시의 양도.양수 기준일은
재건축 조합원의 지위를 자식 또는 제3자에게 증여하는 경우에는 소유권 이전 등기 신청일이 기준일이 된다. 사실상 지난해 증여를 받았더라도 올해 소유권 이전 등기를 신청했다면 조합원 명의변경이 제한된다.
■재건축 미동의자는 어떻게 처리되나
재건축 미동의자는 현금청산 대상자가 아니다. 재건축에 동의하지 않아 토지나 주택 소유자로 구분된 주민은 향후 재건축에 동의할 경우 조합원으로 추가 가입할 수 있다. 다만 법 시행 이후에 조합원으로 뒤늦게 가입했다면 자동적으로 명의변경이 제한된다. 재건축 미동의자의 아파트를 구입한 경우 같은 규칙을 적용받는다.
■투기과열지구에서 해제되면 어떻게 되나
투기과열지구 지정이 해제되면 당연히 조합원 명의변경 제한조치도 해제된다. 그러나 투기과열지구 해제이전에 주택 또는 토지를 구입한 자중 현금청산대상자로 구분된 경우에는 투기과열지구 해제와 관계없이 계속 현금청산대상자로 남게 된다.
■현금청산 시기는
관리처분계획일로부터 150일 이내에 현금청산된다. 관리처분계획 인가후 재건축 주택이나 토지를 양수해 현금청산자로 분류된 자에 대해서는 양수일로부터 150일 이내에 현금 청산된다.
■조합원 명의변경이 허용되는 구체적인 예외규정은
사망인으로부터 상속을 받거나 이혼으로 배우자간 양도.양수하는 경우 조합원자격이전이 허용된다. 그러나 상속받은 아파트를 다시 파는 경우에는 조합원 명의변경이 허용되지 않는다. 즉, 부친 사망으로 재건축 아파트를 상속받은 아들이 해당 아파트를 매도할 경우 매수자는 현금청산자로 분류된다.
근무나 생업, 질병치료, 취학, 결혼 등으로 세대원 전원이 다른 특별시, 광역시, 시, 군으로 이전하는 경우 이전사유와 이전사실을 증명하는 서류를 제출하면 예외규정을 적용받는다. 단, 수도권 재건축 단지는 수도권 밖으로 이전하는 경우에만 해당 된다.