부동산신문

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재건축조합원 전매금지 등 확 바뀐다

새해부터 달라지는 제도

2003년 12월 29일 (월) 00:00:00

김원군

새해부터 부동산 세금, 주택 관련 법규, 청약 등에 관련된 제도가 많이 바뀌게 된다.
특히 재건축, 주상복합, 분양권 전매금지 등의 내용이 상당히 복잡해 꼼꼼히 살려보지 않으면 낭패를 당하기 십상이다. 다음은 새해부터 달라지는 제도이다.
■부동산 세제
부동산 세제의 가장 큰 특징은 토지.주택 과다 보유자에 대해서는 이에 상응하는 부담이 늘어나도록 부동산 보유세와 양도소득세를 대폭 강화했다는 점이다. 특히 오는 2006년부터 도입키로 했던 종합부동산세가 1년 앞당긴 2005년부터 시행된다.
▲양도세
1월부터 단기보유 부동산에 대한 세율이 인상된다. 종전 △1년미만 보유시 36% △1년 이상 보유시 9~36% △미등기 양도시 60%였던 것이 △1년 미만 50% △1~2면 미만 40% △2년이상 9~36% △미등기 양도시 70%로 인상됐다.
또 서울, 경기 등 수도권 5대 신도시(분당, 일산, 평촌, 중동, 산본)지역의 1가구 1주택에 대한 비과세 요건도 강화됐다. 종전에는 이들 지역에서 3년보유 1년 거주 할 경우 양도차익에 상관없이 양도소득세가 비과세 됐다. 하지만 올해부터는 3년이상 보유하고 보유기간중에 2년 이상을 거주해야 양도소득세가 비과세 된다.
또 1가구2주택 소유자로 투기지역 내에 있는 주택을 양도하는 경우 15%포인트 범위내에서 추가로 탄력세율을 적용받게 된다. 1가구 3주택 이상일 경우에는 양도세율은 최고 60% 수준까지 인상된다. 따라서 내년 탄력세율을 적용한 3주택자는 최고 75%P(60%P+15%P)에 주민세할 소득세를 합산(양도세의 10%)하면 82.5%(75%포인트+7.5%)를 양도소득세로 환수하게 된다.
하지만 정부는 2004년12월31일 이전에 신규주택을 취득하지 않은채 양도만 하는 경우에는 1년간 유예기간을 두었다.
▲부동산 보유세 인상
1월부터 종합토지세 과표현실화율을 종전 36.1%에서 39.1%로 3% 인상했고, 재산세 가감산율의 경우에도 국세청 기준시가로 계산하도록 했다.
▲리모델링 부가세 면제
1월부터 리모델링의 활성화를 위해 국민주택 규모 이하의 경우 부가세를 면제하도록 신설 규정을 뒀다.
▲재건축 조합의 과세 특례
2003년 6월30일 이전에 재건축 조합 설립인가를 받은 정비사업조합은 종전과 같이 소득세법이 적용되지만 2003년 7월1일 이후에 설립된 정비사업조합의 경우에는 비영리내국법인으로 의제, 법인세법이 적용된다. 또 조합원 분양분은 법인세가 비과세 된다.
▲장기주택마련저축가입대상자 축소
1월부터 장기주택 마련 저축가입 대상자가 종전 무주택 또는 국민주택규모 이하 주택소유자에서 세대주이면서 무주택자 또는 국민주택 규모 이하 주택 소유자로 축소됐다.
■부동산 제도
부동산 제도의 가장 큰 특징은 무주택자의 우선 공급이 확대되고 플러스 옵션제도가 도입된다는 점이다. 또 주상복합도 일반 아파트와 같이 청약 자격이 제한된다.
▲청약제도
투기과열지구내 무주택자 우선 공급이 현행 50%에서 75%까지 늘어나게 된다. 종전에는 수도권 등 투기과열지구내에서 전용면적 25.7평 이하의 일반분양되는 아파트 중 50%를 무주택자인 세대주에게 공급하고 있다.
그러나 앞으로 투기과열지구에서 공급되는 국민주택규모의 아파트 중 75%가 ①만35세 이상이고 5년 이상 무주택 세대주인자, ②입주자 모집공고 전일까지 전용면적 25.7평(서울기준 300만원 통장)이하로 청약이 가능한 청약예금이나 청약부금에 가입한 1순위자, ③과거 5년간 당첨된 사실이 없는(위 조건을 모두 충족한자) 무주택세대주에게 우선적으로 배정된다.
무주택 공급 아파트 가구수 보다 청약신청자가 많은 경우 추첨을 통해 당첨자를 결정하게 되고 낙첨자는 무주택공급분을 제외한 나머지 일반분양분 25%에서 다시 추첨을 할 기회를 갖게돼 아파트 당첨 확률이 높아진다. 무주택자 우선공급 확대는 1월부터 시행할 계획이다.
▲플러스 옵션제 도입
플러스 옵션제도는 종전 건설사가 일방적으로 시공해 분양가에 포함시켰던 빌트인시설에 대해 소비자가 우선적으로 선택하도록 하고 선택하지 않은 시설의 가격만큼 분양가를 낮춰 주는 제도다. 이르면 내년 1월 2003년 서울 12차 동시분양 청약부터 적용될 전망이다.
▲주상복합 아파트 청약 제한
앞으로 300이상 주상복합아파트도 일반아파트와 마찬가지로 청약 자격이 제한된다. 즉 청약통장을 사용해야만 한다.
또, 수도권 등 투기과열지구내에서 무주택자에게 우선 공급되고 분양권 전매도 제한된다.
또한 주상복합아파트의 선분양시 분양보증이 의무화되며 시장 등에게 분양승인을 받아 공개 모집해야 한다.
주상복합아파트의 무주택자 우선 공급 및 분양보증 의무화는 ‘건축물의 분양에 관한 법률’을 제정(10.22 입법예고)해 오는 3월중에 시행할 예정이다.
▲재건축 조합원 전매 금지
‘도시 및 주거환경정비법’ 개정을 거쳐 올 상반기 중에 수도권 등 투기과열지구내 재건축 조합원의 전매가 ‘조합설립인가일’부터 전면 금지된다. 단 수도권 밖으로 근무지 변경?상속?해외이주 등의 경우 예외적으로 허용된다.
따라서 조합인가를 받은 재건축아파트의 경우 아파트를 새로 입주 한후 등기를 할 때까지 팔 수 없게 된다. 다만 법시행전에 이미 조합인가가 이뤄진 경우는 1회에 한해 전매가 가능하다.
예를 들어 안전진단만 통과하고 조합설립인가를 받지 못한 재건축아파트가 법이 시행후 조합설립인가를 받았다면 아파트를 입주시까지 팔 수 없게 되지만 법 시행전 이미 조합설립인가를 받은 재건축아파트는 1회에 한해 전매를 할 수 있다.
▲재건축시 소형평형 아파트 공급 의무화
수도권 과밀억제권역(서울, 인천, 남양주 등)에서 분양되는 단지규모가 20가구 이상의 재건축아파트의 경우 전체가구수의 60%가 국민주택규모(전용 85㎡)규모 아파트로 지어지게 된다.
현재는 단지 규모가 300가구 이상의 아파트에 한해 전용면적 60㎡이하 아파트를 20%로 건설하도록 규정하고 있을 뿐이다. 정부는 소형평형 의무비율이 적용하면 강남권 소형평형 아파트 공급이 크게 늘 것으로 기대하고 있다.
예외적으로 2003년 9월5일 이전에 사업시행인가를 신청한 재건축사업단지는 소형 평형의무 비율을 적용 받지 않는다. 이미 시행 중이며 올해부터 의무비율이 적용된 아파트 공급이 이어질 것으로 보인다.
▲재건축 아파트 후분양제 적용
투기과열지구내에서 짓는 재건축아파트의 경우 아파트를 80%이상 시공을 한후 일반 분양을 해야 한다. 지난 7월 1일부터 관련법규를 개정해 이미 시행중인 내용인데 예외적으로 법 개정 전 사업시행인가를 신청하거나 사업시행인가를 받은 재건축 단지는 적용되지 않는다.
예외 규정에 따라 저밀도지구 사이에서도 희비가 엇갈리게 됐다. 사업추진이 빠른 송파 잠실주공 등은 후분양제를 적용 받아 일반분양이 내년에 계획대로 될 수 있지만 사업추진단계가 늦은 반포지구는 일반 분양 일정이 당초보다 최소 1~2년 늦어지게 됐다. 일반분양이 늦어지면 그 만큼 금융비용이 증가돼 사업성이 나빠지게 된다.