부동산신문

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리모델링 세분화로 수익 극대화

성능보충 용도변경 등 구분, 활성화 꾀해야

2003년 08월 12일 (화) 00:00:00

윤효정

리모델링 시장에 대한 긍정적인 전망이 쏟아지면서 법적·조세지원과 함께 리모델링의 세분화를 통해 수익을 극대화할 수 있는 방법들도 소개되고 있다.
소형원룸개발업체 베스트하우스 고종옥 소장은 '튜닝과 컨버젼을 통한 리모델링 활성화'라는 연구논문에서 '기존에는 성능개선의 의미만 가진 리모델링이 대부분이지만 건물과 주변환경 변화에 따라 건물의 기능을 보충해주거나 용도를 변경해 리모델링하면 수익률을 극대화시킬 수 있다'고 밝히고 있다.
기존에 빌딩, 아파트 등의 리모델링은 성능개선(튜닝)만을 목적으로 하는 리모델링이다.
대부분 리모델링이라고 하면 성능개선만을 염두에 두지만 실상 리모델링의 분류가 튜닝에만 있는 것은 아니다.
성능보충(리필)과 용도변경(컨버전)이 그것인데, 성능보충의 경우 이전에는 없는 기능을 보충해 줌으로써 건물의 효과를 극대화시키는 것이고, 용도변경은 주변환경과 상권, 시대의 변화에 따라 사장된 건물의 용도를 변경해 입지·환경에 맞게 리모델링 하는 것이다.
압구정동에 위치한 한 패스트푸드점은 비싼 임대로 때문에 1층은 입구만 사용하고 2층 전층을 매장으로 사용하고 있다. 하지만 1층의 입구를 넓게 확보하는 리모델링공사를 통해 고객집객력은 1층 매장과 다를바가 없다. 이같은 사례는 건물에 새로운 기능을 보충해줌으로써 가치와 효율성이 극대화된 예이다.
특히 용도변경으로서의 리모델링은 우리나라에서는 사례가 드물지만 상권의 변화, 공급과잉, 건물의 부가가치 상승 측면에서 기존의 튜닝으로서의 리모델링보다 높은 생산성을 가진다. '용도변경'은 성능개선·보충과 달리 '개발'의 측면까지 동시에 갖추고있어야 하기 때문에 '어떻게 변경하고 개발할 것인가'라는 부동산 디벨로퍼의 개념과도 비슷하다.
대로변에 위치한 건물과 뒷건물은 고객접근성 때문에 임대료에서도 차이가 많이난다. 하지만 뒷건물과 대로변 건물을 합벽 또는 연결을 시키면 뒷건물도 앞건물과 비슷한 고객집격력을 가져 가치는 높아진다. 실제로 뒷건물의 임대료와 건물의 가치가 대로변 건물 수준으로 올랐다.
고 소장은 "유럽과 일본, 미국 등 선진국에서는 재건축에 대한 규제가 심하고 오래된 건물이 많다보니 튜닝만으로는 소비자와 사용자들의 욕구가 충족되지 않는다"며 "이미 튜닝보다 컨버전(용도변경)이 일반화돼 있다"고 설명한다.
하지만 이같은 리모델링의 세분화를 위해서는 관련법규이 개정도 시급한 것으로 나타났다. 베란다 확장과 합벽과 연결복도, 외부계단 설치 등 아직은 불법이거나 허가를 받아야만 공사가 가능한 경우가 많기 때문이다.
특히 리모델링에 대한 법적인 용어정리 자체도 미흡한 상황이라 튜닝과 컨버젼을 따로 나눠 규정을 만드는 과정이 우선되어야 한다는게 전문가들의 지적이다.
고 소장은 "리모델링에 대한 연구는 계속되어야하며 시장발달을 위해서도 튜닝과 컨버전이 따로 연구되어야한다"며 "하지만 정부의 정책적 지원과 건축물에 대한 아이템 개발도 함께 연구돼야한다"고 말했다.