재개발 투자환경이 급변하고 있다.
재개발.재건축 규제를 강화한 '도시및주거환경정비법'이 7월1일부터 시행됨에 따라 재개발시장이 새국면으로 접어들고 있는 것. 특히 서울시가 지난 7월10일 재개발구역내에서 단독주택의 지분분할을 금지하는 내용의 '도시및주거환경정비법조례안'을 입법예고함에 따라 투자환경도 크게 달라질 것이란 분석이다.

시가 입법 예고한 조례안에 따르면 오는 9월부터는 재개발구역내에서 단독주택 또는 다가구주택을 다세대주택으로 전환해 구분소유권을 취득할 경우 분양신청자는 1개의 분양권만 얻을 수 있다. 단 7월10일이전 다세대 주택으로 전환하여 구분등기를 완료한 경우에 한해 전용면적 18평이하의 주택을 공급한다는 방침이다.

그러나 시가 재개발구역내 지분 평수에 따라 '분양 평형수를 차등적용할 것이냐? 일괄적용할 것이냐', '조합원수가 적은 곳도 전용면적 18평이하 아파트를 의무적으로 조합원에게 분양 해야 하는가'등 조례시행에 따라 발생할 문제점에 대해 명확한 답을 주지 않고 있어 상당한 혼란이 예상된다.

따라서 투자목적으로 재개발 지분매입을 고려하고 있는 투자자라면 신중한자세가 요구된다. 시가 조례시행에 따른 경과규정을 밝히지 않고 있는 상황에서 섣불리 재개발 지분을 매입했다가 손해를 볼 수 도있기 때문이다.  

▣사업시행인가난 소규모단지=재개발 지분매입을 통한 투자수익을 노리고 있다면 사업시행인가를 마친 소규모 재개발구역을 노릴 필요가 있다. 이들 소규모단지는 대규모 재개발구역 비해 투자자들에게 덜 알려져 거품이 덜한데다 시 조례적용에서도 제외돼 투자자 안정적이다는 평가다.

재개발재건축 정보업체 미리주닷컴 김종수 부장은 "도정법시행에 따라 재개발 투자환경이 급변하고 있다"며 "사업시행인가이후에도 지분시세가 저평가 돼 있는 단지를 노려 선별 투자하는 지혜가 필요하다"고 조언했다.

조금만 발품을 팔면 진흙속에서 진주를 찾을 수 있다는 지적이다. 최근 디지털밸리로 거듭나면서 새롭게 변모하고 있는 구로동 일대 재개발 사업은 지분이 작아 적은 금액을 투자해 분양권을 확보할 수 있는 장점이 있다. 특히 지하철 7호선 남구로역과 도보 5분 거리에 위치한 구로7·8구역은 유망 투자처로 꼽힌다.

지난해 말 사업시행인가를 받은 구로8구역은 16평형 배정가능한 4평지분시세(건물,토지)가 평당 1,100만원선에 시세가 형성돼 있다. 예상 조합원분양가는 580만∼600만원선으로 건물과 대지지분(공시지가 330만원)감정평가액을 제한 조합원 추가부담금은 7,600만원정도. 여기에 지분매입에 필요한 4,200만원을 합한 총투자비용은 1억2,000만원 정도다. 한신공영을 시공사로 선정한 구로7구역도 20평형배정가능한 지분 7평이 평당 1,000만원대다. 주변시세와 총투자비용을 따져봤을 때 2000만원정도 투자수익이 가능하다는 게 인근 중개업소의 설명이다.

이밖에 은평뉴타운 개발에 따른 수혜가 점쳐지고 있는 응암6구역도 노려볼만하다. 관리처분계획 인가를 위한 주민공람이 진행중인 응암6구역은 대우건설이 총 361가구를 지어 이 가운데 107가구를 일반에 분양할 계획이다.

지분시세는 평당 800만∼900만원정도. 사업초기단계인 응암7.8.9구역이 최근 구역지정에 대한 기대감으로 800만∼900만원선에 거래되고 있는 것과 비교하면 저평가 돼있다는 지적이다. 응암6구역은 또 응암 7.8.9구역과 함께 강북권 신주거지역으로 탈바꿈 할 것으로 예상돼 상당한 시세차익이 예상된다.  

▣뉴타운개발지역=지분분할이 금지돼 있는 길음, 왕십리 등 뉴타운구역은 투자가 안정적이라는 평가다. 하왕십리 10만평 일대에 건립계획인 왕십리뉴타운은 조합원수가 2,385명으로 임대주택 1,450가구, 일반분양 3,550가구 등 총 5,000가구가 건립예정이다. 특히 서울시가 주거비율을 서울4대문안 수준의 90%까지 허용하고 용적률도 최대 250%까지 적용할 예정이어서 투자가치가 높은 편이다.   

인근 중개업소에 따르면 30평짜리 단독주택 지분이 평당 700만∼800만원선에 거래되고 있다. 연립주택의 경우 10평 지분시세가 평당 1,500만원선. 전세를 안고 1억원정도 여유자금이면 투자가능한 셈이다. 인근 유니에셋 굿모닝공인 윤혜상 사장은 "왕십리뉴타운은 청계천 개발과 맞물려 도심내 최고 주거단지로 탈바꿈 할 것으로 예상되는 데다 뉴타운시범지구라는 점에서 투자매리트가 높다"고 설명했다. 

시가 보행자중심의 녹색마을로 개발예정인 길음뉴타운도 지분시세가 강세를 보이고 있다. 길음동지역 재개발지분가격은 지난해 여름 평당 500만∼600만원 하던 것이 뉴타운 지정이후 800∼900만원까지 상승했다. 지분가가 많이 올랐지만 개발호재에 대한 기대로 추진단계에 따라 추가시세상승여력이 있을 것이란 지적이다.

시가 추가로 건립예정인 뉴타운 후보지도 눈여겨볼 필요가 있다. 서울시가 25개 자치구를 대상으로 뉴타운 추가지정 신청을 받은 결과 재개발이 추진중인 곳은 강북지역인 종로(평동), 용산(보광·한남동), 광진(중곡4동), 동 대문, 중랑(중화2·3동), 강북(미아6·7동), 도봉(창2·3동), 서대문(남가좌동), 마포구(아현2·3동) 등이다.

▣재래시장 재개발=주상복합, 오피스텔, 쇼핑몰로 거듭나면서 최근 관심을 끌고 있는 재래시장은 고수들의 투자 전유물로 꼽힌다. 같은 시장내에서도 지분가가 천차만별인데다 변수가 많아 투자위험이 높기 때문이다.

그러나 재래시장 지분투자는 상가를 무상으로 받고 아파트까지 싼값으로 분양 받을 수도 있는 등 높은 투자매리트를 갖고 있다. 최근엔 시가 재래시장활성화를 위해 용적률을 500%∼600%까지 허용해 사업성이 양호해진데다 재래시장활성화 특별법 시행으로 조세감면 혜택까지 주어지면서 재래시장 지분 투자자들이 날로 늘고 있는 추세다.   

하지만 재래시장 재개발은 땅 주인이나 입점 상인들이 이해관계가 얽히는 경우가 잦고 주변에 백화점이나 대형할인마트가 입점할 경우 개발이익이 크게 떨어질 우려가 있기 때문에 주의를 기울여야 한다.

부동산 전문가들은 주변에 백화점이나 대형 할인마트가 없는 독점상권이나 역세권상가를 노리라고 조언한다. 현재 재개발이 추진중인 재래시장중 개발이 막바지에 이르러 투자가 유망한 단지로는 신노량진시장, 노량진중앙시장, 흑석시장, 부천 괴정시장, 인천 제물포시장 등이 꼽힌다.