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재건축, 리모델링에 '바통터치'

2006년 연간수주 7,400억원 예상 20년 경과 중층이상 아파트 모두 대상

2003년 07월 29일 (화) 00:00:00

김원군

“재건축은 지고, 리모델링은 뜬다.”
정부가 주택법 시행령 및 시행규칙 개정안을 마련함에 따라 리모델링 활성화의 길이 열렸다. 여기에 안전진단을 강화해 재건축의 인기가 시들해지고 그 대안으로 리모델링이 각광을 받게 됐다.
전문가들은 리모델링에 대한 조세 금융지원 등 주택법 후속조치가 본격화되면 리모델링 시장의 급성장은 시간 문제라고 말하고 있다.
한국건설산업연구원의 윤영선 선임연구위원은 "주택보급률이 100%에 도달할 것으로 예상되는 2006년에는 재건축 중심에서 리모델링을 선호하는 방향으로 전환될 가능성이 높다“고 전망했다. 이에 따른 연평균 리모델링 수주물량도 4,400억~7,400억원에 이를 것으로 보고 있다.
▲2005년에 리모델링 7만가구 추진
관련업계는 20년된 중층 이상의 아파트는 모두 리모델링 대상으로 보고 있다.
하지만 당장 추진위원회를 구성해 실행에 옮길 수 있는 곳은 서울과 수도권 일대 2,300여가구로 극소수에 불과하다. 지금까지 공동주택에 대한 리모델링의 법적 개선이 미흡했기 때문이다.
따라서 앞으로 정부의 조세감면 등 잇따른 후속조치가 이어질 경우 서울시 리모델링 시장 물량은 85년 이후 준공된 아파트가 20년이 경과하는 시점인 2005~2006년부터 급격히 늘어날 것으로 보인다.
정부의 계획대로라면 주택보급률이 100% 달성되는 시점이 2006년경이어서 신규 아파트 수용층이 엷어 재건축 중심에서 리모델링을 선호하는 방향으로 전환될 가능성이 높기 때문이다. 이에따라 리모델링 수주 물량도 7만가구를 넘어설 것으로 관련 업계는 보고 있다.
여기에 리모델링의 경우 평당 공사비가 재건축 공사비(평당 평균 250만원)의 70%인 180만원선으로 저렴하고 공사기간(6개월)도 상당히 짧아 그 전망을 밝게 하고 있다.
복도식인 기존 아파트를 계단식으로 변경할 경우 실평수가 늘어나고 고급 마감재를 사용할 경우 새 아파트와 다를 바가 없다는 점도 리모델링의 강점이다.
▲추진단지 가격 급상승
일반아파트의 리모델링 첫사례로 꼽을 수 있는 마포구 용강동 시범아파트 단지와 방배동 삼호아파트 모두 꾸준하게 가격이 상승했다.
또 강남구 압구정, 서초 등에서 조합원의 리모델링 동의를 받고 있는 곳과 사업 추진 소문이 돌고 있는 단지는 모두 인근 아파트 보다 호가가 높다.
압구정 현대아파트는 삼성물산이 시공사로 선정한뒤 6억3,000만원이었던 매매가격이 8억원에 이르고 있다. 또 주민 동의를 받고 있는 압구정 한양아파트 5~6차 35평형도 4,000만~5,000만원씩 상승했다.
서초구에서 시공사를 선정해둔 방배동 삼호아파트, 궁전아파트 가격도 꾸준히 상승곡선을 그리고 있다.
용산구 동부 이촌동 로얄아파트도 지난 5월 대림산업을 시공사로 선정한뒤 강세를 유지하고 있다.
▲제도적 보완점
정부가 이번에 법을 개정해 리모델링의 주택조합 설립 허용 기준을 공동주택 소유자 전원의 동의에서 소유자 4/5로 완화하는 등 리모델링 활성화 방안을 마련했지만, 개선해야할 문제는 아직도 많이 남아 있다.
우선 가장 시급하게 해결해야할 것은 부가가치세 부과 문제다.
현재 국민주택(전용면적 25.7평)이하 아파트 재건축의 경우 부가세가 면제되는 반면, 리모델링은 규모에 상관없이 무조건 10%를 부담해야 한다.
이에 따라 지난 28일 준공된 마포구 용강시범아파트의 경우 가구당 평균 공사비 4,680만원의 10%인 425만원을 부가세로 부담하게 됐다. 그만큼 재건축에 비해 경쟁력이 떨어지는 셈이다.
또 리모델링 수직 증축금지도 해결해야할 문제점으로 남아 있다.
주택공사 도시개발사업단 리모델링 사업부의 강신은 과장은 “재건축과 달리 리모델링의 경우 가구수를 늘리지 못해 경쟁력이 떨어진다”이라며 “이 문제를 해결하지 않는다면 리모델링의 활성화는 기대하기 힘들다”고 말했다.