서울시가 재개발구역내 지분분할을 금지함에따라 단독주택과 다세대주택의 지분을 쪼개 아파트분양권을 노리던 재개발투자가 사실상 불가능해졌다. 그동안 재개발사업 추진에있어 가장 큰 걸림돌로 작용했던 지분분할의 금지법 제정으로인해 재개발 사업이 새로운 국면에 접어들었다. 이에 본지는 서울시의 '지분분할 금지'에 따른 파장과 수익성에 대해 살펴보았다.<편집자주>
 

구역지정을 앞두고 2개위 추진위가 세워져 잡음이 극심한 길음8 재개발구역.

서울시는 도시및주거환경정비조례 입법예고안에서 '단독주택 또는 다세대주택을 건축물 준공 이후 다세대주택으로 전환해 구분소유권을 취득한 경우에 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 보고 주택공급을 제한'하도록 했다.

이번 조례의 지분분할에 관한 조항은 조례시행때까지 구역지정을 받지못한 재개발 추진구역은 모두 해당되는 것으로

현재 기본계획상 구역지정을 추진중인 단지들도 조례 시행전에 구역지정을 완료하지 못하면 재개발 이후 분양권을 노리고 지분을 분할해 투자수익을 내려던 투자자들은 큰 손실을 보게된다.
 

기본계획 수립단계에서 재개발구역으로 구분되면 아파트분양권 등을 노리고 지분분할이 대거 이뤄지는게 일반적이다.

 하지만 구역지정이 완료되지 않은 상황에서 지분분할은 위험을 내재하고 있기 때문에 구역지정 여부에 따라 지분가격과 투기심리가 하락할 수 있다.

길음8구역 부동산뱅크 중개업소 관계자는 "98년부터 진행되어온 재개발사업으로 사업초기보다 지분이 약 2/3이상 늘었다"며 "하지만 부동산시장 침체와 지분분할로 인해 사업추진에 잡음이 발생하고 구역지정도 자꾸 늦춰지는 등 지분가격이 많이 하락하고 거래도 거의 형성되지 않고있다"고 토로했다.
 

지분 투자자들과 달리 대부분의 전문가들과 업계 관계자들은 '바람직한 조치'라고 한 목소리를 내고 있다.

그동안 '재개발된다'는 소문만 돌아도 외지인까지 합세해 지분분할이 성행하고 조합원수가 폭등해 추진위가 난립하는 등 부작용을 양산해왔다. 하지만 서울시의 이번 조례제정으로 이같은 부작용과 잡음이 대폭 줄어들어 사업추진도 한결 수월해질 전망이다.
 

조례시행 이후에 구역지정 등 재개발이 추진되는 지역은 조합원수의 증가가 차단돼 전반적인 재개발 투자수익성은 높아질 전망이다. 조합원수의 증가가 없으므로 일반분양되는 아파트 수가 많아지고 분양가구수도 예측이 가능하기 때문에 수익성 분석 및 검토가 용이해지기 때문이다.
 

전문가들은 "기존 재개발사업이 추진중인 구역의 지분소유권자들은 이번 서울시의 조례제정에 반발해 기대심리 하락으로 이어져 급매물이 속출하거나 오히려 반사이익을 얻어 지분분할이 가능한 재개발구역으로 몰릴 가능성도 높기 때문에 재개발 투자시 더욱 유의해야한다"고 조언했다.

한편 서울시는 기존 구역의 소규모 지분 투자자들의 반발을 우려해 입법예고안 조례 부칙에 '조례 시행일 이전 다세대주택으로 전환해 구분등기를 완료한 주택의 소유권자에게 전용면적 60㎡이하 또는 정비구역내 임대주택을 공급받을 수 있다'는 조항을 두었다.

따라서 구역지정과 상관없이 조례시행일 전 다세대로 전환해 분양권을 얻고자 하는 투자자들은 전용면적 60㎡이하 또는 임대주택 등을 공급받게 된다.

서울시 도시정비과 관계자는 "서울시의 원칙은 재개발구역에서 다세대전환을 통해 지분을 나눠갖는 투기를 원천봉쇄하는데 있다"며 "하지만 조례시행일 전에 발생한 지분분할에 대해서는 소형주택과 임대주택을 공급하는 방법으로 구제책을 마련했다"고 말했다.
 

뿐만아니라 서울시는 지분분할이 많은 재개발구역에 대해 구역지정 등 관련 인허가를 늦추는 등 재개발구역에서의 투기조짐을 사전에 방지할 방침이다