부동산신문

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주택임대차보호법상 임차인 전입신고

2003년 07월 21일 (월) 00:00:00

이경중

문) 윤모씨는 2000년 1월10일 등기부상 '에이(A)동'이라고 표시된 연립주택에 임차하여 '가동'이라고 전입신고하고 확정일자를 부여받았습니다. 그런데 이 연립의 소유자인 김모씨가 S은행융자를 갚지 못하여 S은행이 경매를 신청하자 윤씨가 임차보증금우선변제를 주장한데 대하여 S은행은 대항요건이 갖춰지지 않는다며 부인하고 있습니다. 윤씨는 우선변제 받을 수 있을까요?

답) 현행 주택임대차보호법은 국민 주거생활의 안정을 위해 주거용 건물의 임대차인을 보호하고 있으나 임차권에 대하여 별다른 공시방법이 없으므로 주택의 인도와 주민등록(전입신고)이라는 공시방법을 갖춘 경우에 한해 보호하고 있습니다. 따라서 전입신고한 임차인의 주민등록은 원칙적으로 부동산등기부상 건물과 일치하여야 합니다.
판례는 임차인은 이 사건 건물에 대한 분양광고 및 외벽표기에 따라 '109동 201호'로 전입신고를 마쳤으나 그 후 건축물관리대장 및 등기부상으로 '제 비(B)동 201호'로 표기됨에 따라 주민등록상의 건축물 표시와 등기부상의 건축물표시가 일치하지 않게 된 경우 임차인의 전입신고에 다른 주민등록은 일반사회통념상 이 사건 주택에 대한 유효한 공시방법이라고 인식할 수 없을 것이므로 임차인의 이 주민등록은 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다(대판2001다78478)고 판시하고 있습니다.
한편, 다세대 주택의 임차인이 '140-11,101나나빌라 라-별층'으로 전입신고를 하였으나 등기부상 표시는 '140-11 지하층 01호'로 되어 있는 경우, 주민등록상 별층에 해당할 만한 건물부분이 위 건물내역상 지하층 외에는 없고 그 지하층이 1개의 구분소유 부분으로 이루어 졌으므로 이 사건 다세대주택에 옥상층 등 별층에 해당할 만한 부분이 있지 아니하고 위 지하층을 주소지로 한 다른 주민등록자가 없는 한 임차인은 주민등록상 주소를 가진 것으로 볼 수 있다(대판2002다15467)고 하고 있습니다.
최근(2003.6.10)에 등기부상으로는 건물의 표제부에 '에이(A)동'이라고 기재되어 있음에도 전입신고를 함에 있어 주소지를 '가동'으로 신고한 경우 이 사건 대지 위에는 2개 동의 연립주택 외에는 다른 건물이 전혀 없고 그 2개 동도 층당 세대수가 한 동은 4세대씩, 다른 동은 6세대씩으로서 크기가 달라서 외관상 혼동의 여지가 없으며 실제 건물 외벽에는 '가동', '나동'으로 표기되어 사회생활상 그렇게 호칭되어 온 경우, 사회통념상 '가동', '나동', '에이동', '비동은 표시 순서에 따라 각각 같은 건물을 의미하는 것이라고 인식될 여지가 있습니다. 더욱이 경매가 진행되면서 원고를 포함, 입찰에 참가하고자 한 사람들로서도 경매기록에서 경매목적물의 표시가 '에이동'과 '가동'으로 병기되어 있음이 기록상 분명한 이상, 임차인의 임대차를 대항력 있는 임대차로 인식하는데 아무런 어려움이 없었다고 하지 않을 수 없다(대판2002다59351)라는 입장입니다.
따라서 윤씨가 위 판례 취지와 같은 등기부상 '에이(A)동'이라고 기재된 연립주택을 '가동'이라고 전입신고하여 확정일자를 받은 경우에는 대항력을 인정받게 되어 주택임차보증금의 우선변제권을 행사할 수 있으리라고 봅니다. <문의:02)594-5700>