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후분양제, 자금지원위한 금융상품 필요

운동본부 캠페인기획② 후분양제 대응 전략과 주택수급방안

2003년 07월 16일 (수) 00:00:00

윤효정

후분양제는 주택을 '완제품'으로 소비자에게 선보이고 소비자의 선택에 따라 판매되는 것이다. 따라서 선분양과 달리 소비자들의 중도금납입을 통해 공사대금 등을 메꾸던 과정이 없으므로 건설사는 이같은 부담을 떠안고 사업을 추진할 수 밖에 없다.
후분양제도 시행이 건설사들의 부도속출을 몰고올 것이라는 추측도 이같은 과정에서 나온 결과다. 재무구조가 튼실하지 못한 건설사들은 '사업을 해야하지만 사업자금이 없는' 진퇴양난에 빠질 수 있기 때문이다.
하지만 이 경우 금융권의 시장변화를 대안으로 꼽을 수 있다. 선진외국의 경우 후분양제와 선분양제가 적절히 조화를 이루고있고 완성된 주택을 거래하는 것이 일반적인 관례다. 이들 선진외국의 공통점은 건설사들이 자금부담을 겪지않고 주택을 지을 수 있도록하는 금융상품이 발달돼 있다는 점.
기존의 프로젝트파이낸싱은 순수한 의미의 프로젝트파이낸싱이 아닌 시공사 연대·지급보증, 분양대금채권, 사업시행권 등을 담보로 파이낸싱하는 경우가 대부분이다. 때문에 단기적으로 프로젝트만을 담보로하는 파이낸싱이 활성화되기는 어렵다.
건설산업전략연구소는 이에대해 "후분양제가 실시되면 단기간내에는 사업 타당성 분석 및 신용평가에 경험이 있는 외국계 금융기관의 진출이 확대될 것"이라고 내다봤다.
주거환경연구원은 '재건축사업의 후분양제 도입에 따른 영향과 대책'이라는 연구에서 "금융기관이 조합과 함께 시행주체로 참여해 사업을 공동관리하는 '프로젝트금융투자회사제도'를 조기에 도입해 활성화 시켜야할 것"이라고 주장했다.
아울러 소비자들이 완공주택 구입시 발생하는 자금부담을 줄이기 위한 장기 대출상품(모기지론)개발도 필수요소라고 주장했다.

건설사에 미치는 영향 및 대응방안
후분양제가 도입되면 현재 시행·시공으로 분리된 건설업계의 변동이 예상된다.
건설산업전략연구소는 "현재 시공사는 자체사업을 거의 하지 않지만 후분양제가 도입되면시행사업에 진출할 것"이라며 "이에따라 시행사가 대형화되고 구조조정도 일어날 것"이라고 말했다.
따라서 건설사에는 사업 다각화와 리스크를 최소화하는 대응전략이 요구된다.
먼저 사업다각화 방안은 사업시행시 금융기관과 공동출자해 시공물량을 안정적으로 확보하고 CM(Construction Managemant)사업 참여, 플랜트, 토목, 컨설팅 등 다양한 사업부문에 진출하는 것도 후분양제의 타격에서 헤어나는 방법이다.
건설사는 후분양제가 무섭다고 사업을 안할 수는 없다. 따라서 사업 리스크를 최소화하는 방안도 강구해야한다.
건설산업전략연구소는 "수요층 타켓을 특화해 수요자범위를 좁히고 미분양분에 대해 리츠 등 간접투자자금을 끌어들여 위험요소를 분산시켜야한다"고 주장했다. 시공사가 시행과, 리츠 등으로 사업부문을 확장·분사하는 것은 기업에서 발생하는 리스크를 자체적으로 해결할 수 있는 방안이 된다.
특히 단독사업이 아니라 여러 건설사가 공동으로 참여하는 방법도 리스크를 최소화하는 방안이다.
수급불균형 해소
건설업계에서 후분양제도를 반대하는 가장 대표적인 요인으로는 '공급의 공백기로 인한 분양가와 주택가의 불안정'이 있다.
하지만 이같은 우려는 재건축사업의 안정적 활성화와 임대아파트 전환으로서 해소될 수 있다.
건설산업전략연구소는 '후분양제 도입으로 인해 우려되는 주택수급불균형 해소방안' 연구에서 도시내 재건축 사업으로 인해 수요에 탄력적으로 대처할 수 있고 5·23대책 등으로 인해 더 이상의 가격상승도 막을 수 있다고 밝혔다.
또 미분양분을 민간 임대아파트로 전환해 장기적으로 수급불균형을 해소할 수 있을 것으로 분석했다. 특히 민간 임대아파트 전환은 도시내, 택지지구, 그린벨트 지역에서의 민간임대주택공급활성화 대책 등이 정부 차원에서 마련돼야 민간 건설사도 참여할 수 있을 것으로 보인다.