부동산신문

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전매제한시대 아파트 투자전략

2003년 07월 15일 (화) 00:00:00

이 장

부동산 시장에 대대적인 지각변동이 일어나고 있다.
5.23 부동산 안정대책에 이어 안정대책 후속조치로 7월부터 새롭게 시행되는 재개발, 재건축, 도시계획 등으로 인해 부동산 투자전략에도 변화가 불가피해 졌다.
정부가 부동산안정대책을 내놓으면서 가장 눈에띄게 나타나고 있는 부분은 아파트 시장이 크게 위축되고 있다는 점이다.
우선 분양권 전매가 금지된 서울과 수도권, 충청권 일부지역 등 투기과열지구 신규 아파트 분양시장에서는 단기전매 차익을 겨냥한 청약이 불가능케 됐다.
청약통장으로 단기 전매차익을 노려 돈을 버는 시대가 지났다는 것이다.
자금사정을 고려하지 않고 청약을 할 경우 위험이 뒤따르게 된다.
이에따라 청약시장이 가수요에서 실수요 중심으로 빠르게 재편, 경쟁률이 떨어질 것으로 보인다. 따라서 내집마련 수요자들은 2~3년 뒤를 내다보고 유리한 지역을 선별해 청약하는 지혜가 필요하다.
상품별, 지역별, 브랜드별 차별화 갈수록 심화
현재 유리한 지역으로 떠오르고 있는 곳은 서울 상암, 파주 교하, 화성동탄, 성남 판교지구,평택 팽성·안중지역 등이다. 이들 지역들은 다른 지역에 비해 가수요가 적기 때문이다.
그동안 가수요가 많았던 수도권 분양시장은 5.23 대책에 따른 전매금지조치로 시장이 위축될 것으로 보여 실수요자가 아니면 청약을 하지 않는 것이 유리하다.
지역별, 브랜드별 차별화도 가속화하고 있다.
아무리 지역이 좋다해도 브랜드 인지도가 낮으면 실수요자들에게 인기를 끌지 못한다.
올 서울 6차동시분양에서 강남권에서 3순위에서조차 미달사태가 벌어진 것이 좋은 예라 할 수 있다.
특히 하반기 부동산 시장은 전체적인 보합세를 유지하면서 상품별, 지역별, 평형대 별 차별화 양상이 더욱 두드러질 것으로 예상되고 있다.
때문에 입지 여건이 좋지 않은 부동산은 팔고 개발예정지나 신흥 역세권 등 향후 발전 가능성이 큰 쪽으로 옮기것이 유리하다.
인기지역 부동산은 경기가 위축돼도 대기 매수세력이 두텁고 가격 하락폭도 작아 위험관리 차원에서 유리하게 작용하기 때문이다.
전세끼고 아파트 매입하는 것도 신중해야
한때 아파트를 구입하려는 실수요자들에게 인기가 있었던 내집마련 전략중의 하나가 현재 살고 있는 전세를 끼고 아파트를 구입하는 것이었다.
그러나 상황은 달라졌다.
정확히 말하자면 전세시장이 달라졌다는 것이다. 전세가 나가지 않아 골머리를 앓고 있는 상황이다. 최근에는 하루하루가 다르게 전세가 재대로 나가지 않은데다 가격 마저 떨어지고 있다.
재건축, 재개발 투자 수익 기대하기 어렵다
재건축, 재개발 아파트에 대한 투자수익도 기대하는 것도 어렵게 됐다.
우선 당장 이달부터 시행되는 도시 및 주거환경정비법 시행과 재개발, 재건축, 도시계획 등으로 인해 부동산 투자전략에도 변화가 불가피해 졌기 때문이다.
재건축ㆍ재개발 규제는 종전보다 더욱 엄격해 질 것으로 전망된다.
재건축 허용연한이 높아지고 안전진단 기준도 매우 까다로워져 재건축 추진사업이 이전보다 장기화되거나 보다 어려워질 것으로 예상된다.
안전진단 규제 등이 없는 재개발 사업은 상대적으로 쉬워 보이긴 하지만 재개발 지역도 일반주거지역을 3종으로 나눠 건축기준(용적률)을 크게 낮추는 법이 7월 1일부터 시행돼 사업성이 크게 떨어질 전망이다.
재건축이나 재개발 투자에서 많은 수익을 기대하기는 어려울 것으로 전망된다.
따라서 전매제한시대에 올바른 투자를 하며면 정책흐름을 제대로 숙지하고 올바른 판단하에 투자전략 꼼꼼하게 세우는 것이 바람직하다.