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주택임대차보호법의 적용대상 범위

2003년 06월 28일 (토) 00:00:00

이강신

주거용 건물의 정의는 '공부상 기재여부에 의해 형식적으로 판단할 것이 아니고 건물의 객관적용도, 실제 이용관계, 주변사항 등 제반 사정에 비추어 실질적으로 판단'해야 한다(대판95다51953. 96다5971 등).
다시 말해서 건물의 종류나 구조, 부속건물, 무허가, 미등기인 경우나 공부상 주거용으로 기재되어 있지 않아도 사실상 주거용인 경우에 해당된다는 것이며 또한 주거용 건물인지 여부의 판단시기는 임대차 계약 체결시점과 계약내용에 따라 판단한다는 것이다.
또한 겸용주택에 대한 기준은 근래까지의 다수설은 사용면적을 기준으로 임차주택의 주된용도를 판단기준으로 하고 있었으나 하급심 판례에서는 주된 용도를 판단함에 있어서 면적에 의한 형식적으로 대비할 것이 아니라 임대차의 목적과 기타 개별적, 구체적 상황을 참작하여 주된 용도의 개념을 정해야 한다는 견해도 있다.
그럼 한 건물의 주거용 부분과 비주거용 부분이 함께 임대차의 목적이 된 경우라면 일반적으로 임대차의 목적이 각기 그 용도에 따라 사용되는 경우 주거용 부분이 주가 되고 비주거용 부분이 부수적인 경우에는 그 전체에 대하여 주택임대차보호법이 적용되고 그 반대의 경우에는 동법이 적용되지 아니한다. 건물의 주된 용도가 주거용인가 비주거용인가의 여부는 그 건물의 위치, 구조, 객관적용도, 실제 이용관계 등을 고려하여 합목적으로 판단하여야 한다.
또한 앞서 언급한 임차주택이 미등기건물(무허가건물)인 경우도 역시 주택임대차보호법의 적용을 받게된다. 또 점포가 딸린 주택의 경우와 공부상 용도는 공장이나 현재 주거로 사용하는 경우, 건물 옥상의 옥탑을 주거용으로 임차한 경우 등도 주택임대차보호법에 의한 보호를 받을 수 있다.
다시말해 점포주택의 경우 공부상으로는 소매점으로 표시되어 있으나 실제로 그 면적의 절반은 방 두칸으로, 나머지 절반은 소매점 등 영업을 하기 위한 홀로 이루어졌다면 사회통념상 건물로 인정하기에 충분한 요건을 구비하고 주거용으로 사용되고 있는 것이 공부상 용도란에 '주거용'으로 기재되어 있지 않더라도 동법에 적용을 받게 된다고 보고 있다.
또한 주택임대차보호법상의 주거용 건물에 해당하지 않는 경우는 여관, 여인숙의 형태로 건축되어 있으며 여인숙 경영의 목적으로 임차한 건물의 방 10개중 1개를 내실로 사용하며 주거용으로 사용하는 것과 방 2개와 주방이 딸린 다방이 영업용으로서 비주거용 건물이라고 보고 설사 그 중 방 및 다방의 주방을 주거목적에 사용한다고 하더라도 주택임대차보호법이 적용되지 않는다.
끝으로 임대기간 중에 비주거용 건물을 주거용으로 개조한 경우에는 원칙적으로 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 없다.
왜냐하면 주택임대차보호법이 적용되기 위하여는 임대차계약 당시에 이미 임대건물이 주거용도로 사용할 수 있어야 하고 계약 당시에 점포 등 주거용 건물이었다면 그 후 임차인이 임의로 주거용으로 개조하더라도 주택임대차보호법의 적용은 받을 수 없고 다만 임차인이 임대인의 승낙을 얻어 주거용으로 개조한 경우에는 개조한 날로부터 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있다.