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국토계획법령 현실에 맞게 손질해야

2003년 06월 28일 (토) 00:00:00

송현담

현행 국토의 계획 및 이용에 관한 법령(이하 국토계획법령)상 계획관리지역(종전의 준농림지역) 안에서의 주택건설은 제2종지구단위계획구역을 지정, 시행하되, 부지면적은 30만㎡ 이상, 용적률은 150% 이하로 규제하고 있다.
실제로 30만㎡의 주택단지계획시 도로, 공원, 공공용지 등을 제외한 주거용지는 계획면적의 40~50%에 불과하며, 여기에 용적률 150%의 낮은 기준을 적용할 경우 토지이용의 효율성이 저해되고, 개발비용의 과다로 사실상 개발이 불가한 실정이다.
더구나 택지 원단위는 증가하여 주택가격의 상승요인이 되므로 결과적으로 주택구입자의 경제적 부담이 가중되는 악순환이 불가피하다. 더구나 제2종지구단위계획구역에서는 개발사업자가 기반시설 설치비용을 전액 부담토록 되어 있어 개발비가 더욱 증가할 수 밖에 없다.
구역지정 기준면적을 10만㎡ 이상으로 축소하더라도 용적률 조정이 이루어지지 않을 경우 채산성 악화로 사실상 주택사업이 곤란하다. 국토체계 개편에 따라 개발용도로 지정되는 계획관리지역은 적정하게 개발되도록 하여야 함에도, 과도한 기준을 설정함으로써 도시의 급속한 확산(sprawl)과 이에 따른 사회적 손실 증가 등의 부작용을 양산할 우려가 크다.
따라서 제2종지구단위계획구역의 지정 기준면적을 현실에 부합될 수 있고, 실제 구득 가능한 수준으로 하향 조정하여야 하며, 용적률은 개발사업자의 최소 채산성 확보를 위한 수준으로 상향조정되어야 한다.
또한 국토계획법령에서는 1만㎡ 이상의 주택건설사업승인시 개발행위허가를 의제처리하면서 도시계획심의위원회를 거치도록 하고 있다.
본래 의제는 타 법률에 의한 관련 인허가를 일괄협의로 처리함으로써 절차간소화를 도모하기 위한 제도의 취지에 비추어 볼 때, 의제 처리하는 인허가의 사전절차는 생략하는 것이 원칙이다. 현행 주택건설촉진법상 사업계획승인시에 제1종지구단위계획 및 개발행위허가를 의제토록 되어 있으므로 도시계획심의 등 사전절차는 생략되어야 타당함에도 개발행위허가의 사전절차인 도시계획심의를 거치도록 함으로써 의제 효과를 거두지 못하고 있다.
사업계획승인시 제1종지구단위계획과 개발행위허가를 의제처리하면서 제1종지구단위계획 결정의 사전절차인 도시계획심의는 생략한 반면, 개발행위허가의 사전절차인 도시계획심의는 거치도록 함으로써 형평성 문제 야기 및 사업지연에 따른 금융비용 증가 등으로 주택분양가 상승을 유발할 가능성이 크다. 나아가 도시계획심의시 위원들의 자의적인 판단에 의하여 사업자에게 필요 이상의 과도한 부담을 강제하는 등 악용의 소지도 다분하다.
따라서 사업계획승인시에 개발행위허가를 의제 처리하는 경우 사전절차인 도시계획심의는 생략하는 것이 바람직한 조치로 생각된다.