부동산신문

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부동산 매매시 유의사항

2003년 06월 23일 (월) 00:00:00

이강신

우리는 흔히들 부동산 거래시 소유자를 만날 때나 많은 부동산을 소유한 사람들을 대할 때 단순히 물권의 주인 또는 지주로 대하지 않고 어느 때에는 물건의 객체로 대하고 인정하는 경우가 있다.
많은 부동산의 재력에 대한 믿음과 존경 또는 부러움의 표시일지는 몰라도 부동산 물권은 물권으로 대하여야 하지 물권의 권리자(소유자)를 물권의 객체로 인정해서는 안될 것이다. 필자가 얼마 전 받은 부동산 실무보수교육과정에서 부동산 매매시 점검사항들이 독자 여러분에게 매우 유익한 것이기에 본란에 기재한다.
물론 상식적이고 당연한 것이지만 부동산 매매시의 실수나 사소한 과오로 인해 큰 재산적 손실과 정신적 피해를 예방하기 위함이다.
가급적이면 직접 매도자를 만나 확인하고 계약하고 매도인의 현주소를 동사무소에 가서 주민등록상의 본인인가를 확인한다. 재산세 과세가 누구의 명의로 되어 있는가를 확인하고 토지대장, 임야대장, 가옥대장이 등기부와 일치하는지도 확인한다.
등기부에 소유권을 제한하는 권리가 부착되어 있는가를 확인하고 공휴일이나 연휴, 토요일 오후에는 계약을 피하는 것이 좋고 가격이 비교적 싸거나 계약금을 1할 이상 요구할 때와 매도 직전 보존등기, 상속, 분리, 개명, 회복등기, 주거변경 등이 있을 때는 일단 의심을 해봐야 한다.
매도인의 연령, 사회적 지위, 직업 등이 대상 물건과 일치하지 않는 것은 매수하지 말아야하고 매수 직전에 동명이인이 있기 때문에 개명한 물건은 매수하지 말며, 예고등기, 가등기된 것은 매수하지 않는 것이 좋다.
사법서사 사무실에서 계약했다고 안심하지 말고, 토지에는 소유권 이외의 권리도 존재하니 확인하는 것이 좋고 물건의 대상에는 공법상으로 권리양도규제가 있을 수 있으니 주의하고 등기부는 계약금, 중도금, 잔금을 지불하기 바로 직전까지 매번 조사하도록 한다.
토지 거래시에는 평당 가격으로 계약하는 것이 좋고, 대지, 휴경지인 전답, 방치된 임야는 좋은 사기 대상물이 될 수 있으니 소유자의 이동시 반드시 등기부의 소유자 주소와 일치시켜 놓아야 하고 장기간 대여해 준 땅은 가급적 사지 않도록 한다.
임야를 살 때는 꼭 임야도와 발로 직접 확인하고 주변사람의 소유여부를 알아보는 것이 좋고 땅을 처음 구입하는 사람은 땅을 살 때 전문인을 대동하는 것이 좋고 상대방이 제시하는 등기부등본이나 등기권리증만 믿지 말고 관청에 가서 직접 등기부를 열람, 확인하고 계약한다.
부동산이 불의의 공법상의 용도규제에 저촉되지 않는지 조사하고, 부득이 다른 사람과 계약을 하게 되면 꼭 그 사람이 소유자와 일치하거나 인척관계 또는 어떠한 관계가 있으며 가지고 있는 위임장은 맞는 것인지 꼭 확인하는 것이 좋다. 계약시 계약금은 통상 1할이나 그 이상은 피하는 것이 좋고 공휴일이나 관공서가 문을 닫는 오후 늦은 시간의 계약은 좋지 않다.
소송으로 확정판결을 받은 물건을 매수할 때에는 패소판결을 받은 사람을 찾아가 사실여부를 확인하는 것이 좋다. 계약서는 구체적으로 명백히 쓰고 애매한 문구로 인하여 손해를 보는 일이 없도록 하고, 특히 중개업자가 인쇄되어 있는 계약서용지를 사용하려면 이를 면밀히 읽어보고 검토를 할 것이며, 특약이 있으면 그 특약도 명확히 개재하여야 한다.
모든 계약에 앞서 사전확인이 치밀해야 하고 변호사나 법무사, 법률상담실 등에 찾아가 전문적 도움을 얻은 후 계약하는 것도 좋은 방법이다.