부동산신문

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서울, 인천 160곳 재개발 급물살

분양권 전매금지, 재건축 후분양으로 반사이익 -대지지분 가파른 상승곡선

2003년 06월 23일 (월) 00:00:00

김원군

정부의 잇따른 고강도 부동산 대책으로 수도권 일대의 재개발 지분에 대한 관심이 높아지고 있다.
아파트 분양권 전매가 전격 금지되고 재건축 아파트에 대한 80% 선시공 후분양이 허용됐지만 재개발은 종전과 같이 전매 금지 대상에 포함되지 않아 이번에 반사이익을 톡톡히 누리게 된 것이다.
이에 따라 재개발 대지지분 가격은 정부의 5.23부동산 안정대책 발표이후 평당 500~1,000만원 이상 오르는 등 가파른 상승곡선을 그리고 있다.
여기에 오는 7월1일부터 절차와 기준을 강화한 도시 및 주거환경정비법이 시행될 경우 재개발 사업추진이 힘들어질 것을 우려해 추진을 서두르면서 재개발 사업이 급물살을 타고 있다.재개발 투자전문업체인 미리주 닷컴과 조인스랜드 컨설팅 등에 따르면 추진위를 구성하고 본격적인 재개발 추진에 돌입한 구역은 서울의 경우 강북구 미아동 1,268번지 일대 등 모두 160구역으로 11만2,600여가구가 공급된다. 인천의 경우에도 부평구 부평동 신트리구역 등 5개구역에서 6,313가구를 쏟아진다.
▲서울지역
가장 인기를 끌고 있는 곳은 사업 시행인가를 받은 지역이다. 곧바로 관리처분계획를 받아 이주 철거를 거쳐 분양에 들어갈 수 있어 사업의 안정성 확보와 함께 높은 가격이 형성되고 있기 때문이다.
대표적인 지역은 성동구 금호동4가 292번지 일대(금호11구역)이다. 대우건설이 시공사로 선정된 이곳은 모두 888가구가 공급된다. 11평의 대지지분이 2억원가까이 형성돼 있다.
신림1,7구역, 봉천 10구역, 미아 10구역 등도 관심을 모으고 있다.
대우와 풍림건설 등이 시공사로 선정된 상태이며 대단지가 들어설 예정이어서 투자자들의 발길이 끊이지 않고 있다.
또 조합설립인가를 받은 곳도 사업시행인가를 거쳐 분양에 들어갈 수 있어 안전성을 선호하는 투자자들에게 주목을 받고 있다. 대표적인 지역은 ▲오류 3구역 ▲전농3구역 ▲노량진 1구역 ▲신공덕동 5구역 ▲산곡 1구역 등으로 최근 지분가격이 큰폭으로 상승하고 있다.
▲인천지역
재개발이 추진되고 있는 곳은 ▲남구 주안2구역 ▲동구 송림2구역 ▲부평구 부평공 신트리구역 ▲산곡동 산곡 초등 일대 ▲산곡동 106번지 등이다.
이 가운데 사업추진이 가장 빨리 진행되고 있는 주안2구역은 지난 3월6일 사업 시행인가를 마치고 5월 31일 관리처분을 거쳐 오는 10월 경에 23~31평형 594가구(일반 분양 417가구)를 공급할 예정이다.
이곳의 조합의 관계자는 “부동산 안정대책 등에 따른 반사익으로 대지지분 가격은 종전보다 평균 30% 이상 상승했다”고 말했다.
지난해 9월 조합설립인가를 마친 산곡동 106번지 일대도 사업시행인가를 신청한 단계다.
금호건설을 시공사로 선정한 이곳은 총3만4,907㎡ 면적에 798가구(일반분양 405가구)가 공급된다. 신트리구역과 산곡 초등 일대의 경우에도 구역지정을 눈앞에 두고 있다.
이와달리 송림2구역의 경우 관리처분 총회의 단계에서 찬반 투표를 두고 조합원간 마찰을 빚으면서 사업 추진일정이 다소 늦어지고 있지만, 연내에 분양에 들어갈 수 있을 것으로 보인다.
▲투자시 주의점
재개발 아파트는 기본계획수립→구역지정→사업시행인가→관리처분계획작성→분양 등 사업진행절차가 복잡하고 동일한 지분이어도 사업단계에 따라 시세나 추가 부담이 다르다. 따라서 충분한 지식 없이 투자하면 손해볼 가능성이 높다는 점을 미리 염두에 둬야 한다.
또 입지여건이 좋다고 해도 다가구를 다세대로 쪼개는 등 조합원이 많은 곳은 피하는게 좋다. 개발이익이 떨어지기 때문이다.
특히 재개발내 무허가 건물 지분이나 지상권만 있는 경우에는 원칙적으로 조합원이 될 수 없는 만큼, 투자시 조심해야 한다.
투자시기 선택도 중요하다. 너무 일찍 투자하면 사업지연 등으로 투자원금 등이 묶일 수도 있기 때문이다.