부동산신문

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부동산신탁Ⅱ

2003년 06월 07일 (토) 00:00:00

이강신

먼저 신탁제한(금지)을 살펴보기로 하자.
신탁법에서는 상계, 탈법신탁, 소송신탁, 사해신탁을 금지하고 있다. 상계란, 신탁재산에 속하는 채권과 신탁재산에 속하지 아니하는 채무와는 상계(相計)하지 못한다.
탈법신탁이란 형식상으로는 금지규정을 직접 위반하지는 않으나 실체적으로 금지규정을 위반한 것과 같은 경우의 신탁이며 소송신탁은 수탁자로 하여금 소송을 하게 할 목적의 신탁이다. 또한 사해신탁은 위탁자가 자기채권자를 해하게 될 줄 알면서도 자기재산에 신탁을 설정하는 경우를 말한다.
신탁부동산의 장점은 자금조달이 용이하고 소유권의 형식적 소유권이전으로 안전성을 확보할 수 있으며 세제혜택을 받을 수 있다는 점이다. 또한 제3자에게 공시하기 위한 등기이므로 소유권분쟁이 예방되고 신탁회사가 공적기관인 경우 신탁개발의 투명성과 안정적 수익을 기대할 수 있다.
실적 배당시는 차입금 지불이자, 감가상각비 등 세무상 비용처리가 가능하고 투자신탁(처분)인 경우는 부동산소유주가 부동산의 개발의 경험과 지식이 없이도 부동산개발사업을 할 수있는 장점이 있으며 신탁기간 중에는 수익권의 양도 또는 담보가 가능하며 소유주가의 상속, 파산 등이 직접 사업에 영향을 주지않아 사업의 운영이 안정적 일수 있다.
좀 더 구체적으로 말하면, 신탁부동산은 수탁자 개인재산으로부터 독립한 재산으로 취급되기 때문에 상속재산에 배제되며 개인채권자의 강제집행과 경매에서 배제된다. 또한 신탁부동산의 관리, 처분, 멸실, 훼손 기타 사유로 수탁자가 취득한 부동산이 신탁재산이 되므로 물상대위권이 있다.
단점으로는 실적 배당주의이므로 확정적배당을 요구할 수 없고 재산상의 문제 때문에 일정규모 이상이 아니면 신탁사업의 실행이 어려운 것이 현실이며 또한 형식적이지만 소유권을 이전하기 때문에 재산권 행사에 제한이 있을 수 있다.
신탁목적에 따른 법률행위에 공신력 및 안전성을 부여하기 위해서 형식적으로 부동산 소유권이 이전되는데 이때는 양도소득세, 취득세 등의 세금이 면제된다. 이때의 절차는 위탁자를 등기의무자로, 수탁자를 등기권리자로 하여 공동신청하는 것이 원칙이다.
단, 예외사항은 신탁재산의 관리, 처분, 멸실, 훼손, 기타 사유로 수탁자가 얻은 재산은 신탁재산에 속하게 되는 것으로 그 부동산의 신탁의 등기는 수탁자만으로 단독 신청 할 수 있다.
다시말해 신탁재산인 금전으로 토지를 매수하였다면 그 토지는 신탁재산이 되는 것이며 이 경우에 수탁자만으로써 신탁등기를 신청 할 수 있는 것이다. 신탁재산의 회복의 경우도 수탁자가 단독으로 신청할 수가 있다. 대위신청의 특례로는 수탁자의 단독신청의 반대로 수익자와 위탁자는 수탁자에 대위하여 등기신청을 할 수가 있다.
이 경우에는 채권자 대위권에 의한 등기에 준용하며 신청서에 대위원인을 증명하는 서면과 그 부동산이 신탁재산임을 증명하는 서면을 첨부하여야 한다. 신탁등기의 신청은 일반부동산의 소유권이전등기와 동일한 신청서로 하며 신청인이 서명, 날인한 신탁원부를 첨부하고 신탁원부에는 당사자의 표시, 신탁의 목적, 신탁재산의 관리방법, 신탁종료의 사유 기타 신탁의 조건과 조항을 기재하게 된다. 또한 신탁원부의 번호를 기재하고 신탁등기 또한 소유권이전등기와 동일 순위의 사항란에 기재하고 횡선을 그어 구분되고 있다.