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객실가동률 따라 운영수익 결정

펜션사업 성공전략 가이드 4

2003년 06월 07일 (토) 00:00:00

유인근

펜션사업을 하기로 마음먹고 이곳저곳 펜션부지 선정을 위한 현장답사를 하다보면 땅을 보는 나름대로의 안목이 생긴다. 내가 생각하는 이상적인 펜션부지에 현실여건을 꿰어맞춰 부지선정을 하는 경우도 있고, 특정부지를 답사해서 그 부지가 갖고 있는 자연경관에 반해 펜션사업지로 결정하는 경우도 있다. 즉 펜션사업지를 살펴보고 의사결정을 하는데는 펜션사업자 나름대로의 생각과 기준이 있다.
예컨대 복잡한 도시를 뒤로하고 자연속에서 자연과 더불어 노후를 보내는 것에 가치를 둔 사람은 펜션입지가 갖춰야할 여러조건 중 자연경관쪽에 비중을 둬 무엇보다도 자연경관이 아름다운 곳을 찾을 것이고, 펜션을 수익사업에 초점을 맞춰 접근하는 사람의 경우 운영수익이 많이 날 수 있는 여건을 갖춘 곳을 찾으려 할 것이다.
펜션은 입지선정 과정에서 이러한 것들이 결정나기 때문에 펜션사업은 부지선정을 하기전 어디에 가치와 비중을 둘 것이냐가 대단히 중요하다. 물론 자연경관이 뛰어난 곳에 그림같은 펜션건축을 하고 최고의 운영수익을 낼 수 있다면 더할나위 없이 좋겠지만, 자연경관도 뛰어나고 운영수익도 보장이 되는 곳은 찾기가 쉽지많은 않은 일이기 때문이다.
필자는 그간 펜션사업에 관심을 갖고 찾아오는 많은 사람들을 만나면서 이러한 문제들을 놓고 현장을 찾아 공부하고 연구하는 과정에서 필자 나름대로의 노하우와 데이터를 축적할 수 있었다. 필자가 펜션사업부지 선정에 있어 무엇보다 중요시 하는 부분이 사업지의 객실가동률 분석이다. 객실가동률이 어느정도 나오느냐에 따라 펜션의 운영수익이 결정되기 때문이다.
펜션의 객실가동률을 좌우하는 요인중 여러 가지가 있겠지만, 가장 결정적인 영향을 미치는 것은 역시 입지다. 입지가 갖고있는 레저·휴식·관광·테마·도로·교통여건이 좋으냐 그렇지 않으냐에 따라 운영수익이 높고 낮게 나타난다. 아무리 자연경관이 뛰어나더라도 대도심에서 거리가 지나치게 멀다거나 도로·교통여건이 않좋은 경우, 객실가동률은 낮을 수 밖에 없다.
펜션의 본질적 가치, 즉 ①자연주의를 지향하고 ②교육·체험중심적 이어야 하고 ③가족중심적이고 ④문화주의를 지향하고 ⑤환경친화적이어야 하는 내용을 담아내는 것도 중요하지만 펜션이 유럽에서 오세아니아·미주, 다시 일본을 거쳐 우리 나라에 유입되면서 '운영수익'쪽에 편중돼 있다는 느낌이 드는 것은 사실이다.
그러나 펜션의 본질과 가치를 지향하면서도 얼마든지 운영수익을 낼 수 있다고 보기 때문에 펜션이 우리나라에 유입되면서 본질과 가치가 변질되었거나 훼손된 것은 결코 아니다.
펜션문화가 외국에서 유입돼, 이제 막 진입기에 들어서고 있는 시점이기 때문에 일정한 시간이 지나면서 성장기를 거치고 성숙기에 들어서게 되면 펜션은 펜션이 갖고있는 본질과 가치가 좋고 아름답기 때문에 펜션은 우리나라에서도 제자리를 잡을 것으로 필자는 보고 있다.
앞서 언급했듯 아무리 자연이 좋고 숲속 전원생활이 내 취향에 맞는다해도, 펜션을 운영하면 적정한 수익이 뒤따라주지 않으면 재미가 없기 마련이다. 펜션입지로 강원도 평창과 경기 가평·양평 그리고 충남 안면도와 제주도, 강화도 등의 지역이 꾸준히 많은 사람들 또는 전문가들의 입에 오르내리고 그 지역에 계속적으로 많은 펜션들이 들어서는 이유도 바로 여기에 있다. 이들 지역 중 비교적 경관이 좋은 곳을 선택해 펜션이 자리했을 때 기본적인 운영수익이 보장되기 때문이다.
펜션을 개발하는데 있어 자연경관은 인위적으로 어떻게 만들 수 있는 것은 아니다. 아무리 조경을 잘하고 많은 돈을 들인다 하더라도 본래의 자연적인 모습을 만드는데는 그 한계가 있는 것이다.
예컨대 강원도 평창의 '허브나라'를 살펴보면 평창 흥정계곡의 중심, 가장 자연경관이 아름다운 곳에 위치해 있다. 숲과 계곡 그리고 청정한 물이 흐르는 곳에 허브농원과 펜션을 만들고 까페와 박물관을 지어 자연을 즐기며 편안하게 쉬고 놀 수 있는 공간을 만들었다. '허브나라'의 본래의 자연이 갖고있는 가치는 '돈'으로 평가할 수 없을 만큼의 큰 가치를 갖고 있다.
자연을 사랑하고 자연을 좋아하는 개인의 생각과 철학이 만들어낸 평창 흥정계곡의 허브나라는강원도와 평창군이 자랑하는 관광명소가 되었고, 서울 · 수도권에서 많은 사람들이 즐겨찾는 레저· 관광지가 되었다.