부동산신문

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부동산신탁

2003년 06월 03일 (화) 00:00:00

이강신

신탁의 목적과 정의는 신탁에 관한 일반적인 사법적 법률관계를 규정함을 목적으로 한다. 신탁이라 함은 신탁설정자(위탁자)와 신탁을 인수하는 자(수탁자)와 특별한 신뢰관계에 기하여 위탁자가 특정의 재산권을 수탁자에게 이전하거나 기타의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자의 이익을 위하여 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산권을 관리 처분하는 법률관계를 말한다. 그리고 부동산 신탁이란 신탁하는 대상물건이 부동산인 경우를 말한다.
즉 부동산 신탁이란 소유자인 위탁자가 부동산의 처분, 유지관리나 투자수익을 위하여 목적에 맞게 수탁자에게 신탁하고 수탁자는 그 부동산을 유지관리 및 혹은 개발, 임대나 기타 분양 등 다양한 방법으로 신탁할 수 있으며 그에 따른 수익을 위탁자에게 교부하는 방법과 제도를 말한다.
신탁의 종류는 명분과 목적에 맞게 많은 명칭이 있을 수 있으며 우리가 주로 사용하는 대략적인 신탁의 종류는 관리신탁, 처분신탁, 투자신탁, 담보신탁이 있다. 관리신탁이란 말 그대로 관리하는 것이다.
좀더 상세히 말하자면 부동산 소유자가 위탁한 부동산을 종합적으로 관리 운용하여 그 수익을 발생시켜 위탁자 또는 위탁자가 지정한 수익자에게 배당하는 것이며 이는 다시 관리형과 부분관리형으로 나뉘며 관리신탁의 기간은 1년 이상 30년 이내이다.
종합관리형이라하면 신탁부동산에 대해 종합적으로 관리하는 것을 말하며 부분관리형이란 통상적으로 명의신탁을 지칭한다.
또한 처분신탁이란 부동산 소유자가 위탁하는 부동산 물건의 처분시까지 종합적 관리행위 및 처분행위를 신탁회사가 수행하며 처분대금을 부동산 소유자 또는 수익자에게 교부하는 것으로 처분신탁의 기간은 5년이다.
투자신탁은 임대형 또는 분양형으로 나눌 수 있으며 임대형은 토지나 건물의 임대를 신탁하는 것이고 분양형은 부동산을 개발하여 분양하는 것을 말하며 투자신탁 혹은 개발신탁이라고도 한다. 신탁기간은 임대형인 경우는 5년 이상 30년 이내이고 분양형인 경우는 분양종료 시까지 5년 이내이다.
담보신탁은 금융기관의 저당제도를 대신하는 것으로 위탁자가 신탁회사에 신탁하고 수익증서를 받아 대출받는 신탁방법으로 위탁자는 우선 신탁회사에 담보신탁 약정에 대한 부동산을 신탁하고 담보신탁의 수익증권을 교부받아 이를 금융기관에 제출함으로써 대부를 받게되는 것이다.
이러한 담보신탁은 일반저당대부가 차입자의 채무불이행 시에 법원경매과정에서 많은 시간이 소요되고 차입자의 권리구제 장치가 많아 저당권의 실행절차가 복잡한데 비해서 차입자의 채무불이행 시에 신탁기관에 바로 매각권이 주어지므로 저당권의 실행절차가 간편하다.
수탁자의 능력으로는 미성년자, 금치산자, 한정치산자 및 파산자는 수탁자가 될 수 없으며 판례에 의하면 수탁자가 사망하면 신탁관계는 종료되나 그렇다고 곧 신탁 부동산에 대한 소유권이 대외적으로 신탁자에게 복귀되는 것이라고 말할 수 없다.
다음 호에는 신탁제한과 특징 및 장단점에 대하여 알아보기로 하자.