부동산신문

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재건축결의 하자의 치유여부

2003년 06월 03일 (화) 00:00:00

이경중

문) 50가구가 사는 판교의 한 아파트를 재건축하기 위해 재건축결의를 하였으나 정족수에 2가구가 부족한 상태에서 재건축에 찬성한 사람 전원의 합의로 구분소유권 및 대지사용권을 매수하도록 김모씨가 지정되었습니다.
김씨가 재건축에 참가하지 않는다는 뜻을 통지한 구분소유자인 윤모씨, 최모씨에게 매도청구권을 행사하자 윤씨, 최씨가 이를 거부하던 중 재건축 불참자 중 이모씨, 박모씨, 노모씨가 재건축 결의에 참가함으로써 정족수를 충족한 경우 위 김씨는 윤씨, 최씨에게 매도청구권을 행사할 수 있을까요?

답) 재건축이란 집합건물이 건축된 후 상당한 기간이 경과되어 건물이 훼손 또는 일부 멸실되거나 그 밖의 사정에 의거, 건물의 가격에 비해 과다한 수선·복구비나 관리비용이 소요되는 경우 또는 부근 토지 이용 상황의 변화나 그 밖의 사정에 의해 건물을 재건축하면 그에 소요되는 비용에 비해 현저한 효용의 증가가 있는 경우에 해당 건물을 철거하고 그 대지 위에 건물을 신축하는 것을 말합니다.(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제47조 제1항).
이와 같은 재건축의 중대성과 이해관계자의 첨예한 대립을 고려, 재건축 결의에 과중된 정족수를 요구하고 이를 충족할 때에는 재건축에 참가하는 구분소유자에게 매도청구권을 인정하고 있습니다.
즉, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률은 '재건축 결의는 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4이상의 다수에 의한 결의에 의한다' (제47조 제2항)라고 규정하고 있습니다.
여기서 집합건물상의 매도청구권이란 재건축에 참여하는 구분소유권자가 재건축에 불참하는 구분소유자에 대하여 일정한 절차에 따라 시가상당의 금원을 제공하고 매도할 것을 청구하는 권리를 말합니다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조 제4항).
위 사례의 경우 판례는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조 소정의 구분소유자 등의 매도청구권은 재건축의 결의가 같은 법 제47조 제2항 소정의 정족수를 충족하지 못하였다면 유효한 재건축결의가 있었다고 할 수 없어 매도청구권을 행사할 수 없고 매도청구권 행사에 따른 소송중에 재건축 불참자 일부가 재건축 결의에 찬성함으로써 정족수를 충족했다 하더라도 정족수의 하자가 치유되어 무효인 종전의 재건축 결의가 소급하여 유효하게 되는 것은 아니다라고 하고 있습니다.
또 종전의 재건축 결의에 하자가 있어 새로이 재건축 결의를 한 경우 그 결의에 따른 매도청구권은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조 제2항, 제4항에 따라 재건축 참가자 또는 매수지정자가 재건축 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자 또는 승계인에 대하여 새로운 결의에 따라 재건축에 참가할 것인가의 여부를 최고한 후 그 회답기간 만료일부터 2개월 이내의 행사기간 내에 이를 행사하지 아니하면 그 효력을 상실한 것이고 매도청구권 행사에 따른 소송이 계속 중이라고 하여 달리 볼 것은 아니다(대판 2000다10048)라는 입장입니다.
위와 같은 법률과 판례의 입장에서 볼 때 김씨는 윤씨, 최씨에게 매도청구권을 행사할 수 없습니다. <문의:02)594-5700>