부동산신문

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입지선정이 사업성패 좌우

펜션사업 성공전략가이드 3

2003년 06월 03일 (화) 00:00:00

유인근

펜션사업의 성패를 가늠하는 요인 중 으뜸은 단연 입지선정이다. 어떤 입지를 선정하느냐에 따라 수익과 가치가 달라지고 향후 펜션시장 경쟁구도 속에서의 생명력을 유지할 수 있다.
펜션사업은 자신이 갖고 있는 취미나 취향, 특성, 연고 등을 고려해 입지를 찾거나 또는 마음속에 오래도록 꿈꿔오거나 동경해오던 지역을 선택하는 경우, 그리고 레저휴양여건이 잘 갖춰져 타 지역보다 수익성이 높은 지역을 찾아 입지를 선정하는 경우를 본다.
펜션은 산이나 바닷가 혹은 깊은 산속이나 계곡, 강가 어느 곳이나 인·허가상의 문제만 없다면 들어설 수 있다. 그러나 도로·교통여건 운영수익을 고려해야 하고, 고객이 즐겨찾고, 휴식을 즐기고 주변의 테마(자연, 문화, 역사, 관광, 레저 등)와의 연계가 어느정도 가능한 지를 살펴야 한다.
최근 강원도 평창지역이 펜션입지로 각광받고 있는 것도 이같은 이유에서다. 평창은 레저휴양지로서의 수려한 자연여건과 서울 수도권에서의 적정한 거리, 도로·교통, 문화·관광 등 사계절 레저관광을 즐길 수 있는 여건과 인프라가 잘 갖춰진 곳이기 때문이다.
펜션을 계획하고 있는 사람들 대부분이 많은 비용과 시간을 들여 전국 각지를 돌며 부지선정을 위해 애를 쓰지만 의사결정을 쉽게 하지 못하는 경우를 보는데 이는 펜션부지를 선정할 수 있는 기준과 땅을 보는 안목, 수익성평가, 미래가치를 읽을 수 있는 분석력 등의 경험요인이 부족하기 때문이다.
펜션사업지 선정에 있어 기본적으로 평가해야할 고려사항은
첫째, 인·허가상의 문제가 없어야 하고, 도로·교통 및 레저관광여건이 어느 정도 갖추어진 곳인지 여부이며
두 번째, 땅의 크기나 가격이 자신의 경제규모에 맞아야 하고,
세 번째, 수익성이 어느 정도 발생되는지 여부,
네 번째, 운영주체인 자신이 좋아하고 오래도록 머물러 있어도 싫증나지 않는 곳이어야 할 것이고
마지막으로 미래의 투자가치까지 갖춘다면 더없이 좋은 사업지일 것이다.
펜션이 들어설 최고의 입지로 흔히 배산임수 요건을 갖춘 곳을 꼽는다. 펜션 뒤로 산이 자리하고, 산속 계곡물이 앞개울가까지 흐르고 펜션 앞쪽으로 강이나 바다가 위치해 펜션이 위치한 곳이 한폭의 풍경화같은 곳을 꿈꾸는데, 이러한 곳을 찾기도 대단히 힘들뿐더러, 이는 펜션사업에 있어서도 그야말로 꿈일 수 있다.
이러한 곳은 땅 가격이 이미 높이 올라 있어 매입이 어렵거나 이미 콘도나 호텔, 모텔 등 대규모 시설들이 들어서 있다.
최근 펜션이 부동산시장에서 수익형 사업아이템으로 자리를 잡으면서 어느 지역이 수익이 많이 발생하느냐에 관심이 모아지고 있는데, 앞으로는 스키장 주변이나 리조트, 골프장, 테마파크 주변이 펜션입지로서 인기가 높을 것이다.
이들지역 주변은 이미 대규모 개발에 따른 인프라가 확충되어 있고, 많은 사람들이 왕래하는 곳이기 때문에 다른 지역보다 펜션운영 수익이 높게 나온다.
특정지역을 선정해 펜션사업을 한다고 할 때 그 지역에서 펜션이 자리할 수 있는 곳은 대부분 이미 정해져 있다고 보아야 한다. 강원도 평창 지역에 펜션입지를 선정한다고 할 때 휘닉스파크 주변이나 용평리조트 주변, 그리고 흥정·금당·뇌운계곡이나 메밀꽃축제가 열리는 관광지역인 팔석정 주변 등이다.
이들 지역은 대기업 들이 스키장·콘도·골프시설 등 대규모 투자를 통한 레저인프라를 구축해 놓았고 해당 지자체의 지원으로 도로와 교통여건이 매우 잘 발달돼 있어 서울·수도권 지역에서 가장 많이 찾는 레저휴양관광지로 인기를 얻고 있다.
주5일 근무제가 본격화되면서 일주일에 이틀정도를 여가로 활용할 수 있는 시간이 생겼다. 이로인한 관광이나 여행의 시간도 충분히 확보되어 과거 한시간의 거리에서 두시간 세시간까지 거리가 늘어나고 여행시간에 대한 부담을 덜 느끼게 된 것이다.
거듭 말하지만, 펜션은 내 기준이 아닌 펜션을 이용하는 고객기준이어야 한다.
기존의 펜션운영사례를 분석할 때 고객이 무엇을 좋아하고, 무엇을 찾고, 즐기는지 펜션체험관광을 통해 물어보고 확인하고 발견해야 한다. 그리고 향후 고객들이 어떠한 것을 좋아할지에 대한 트랜드를 읽고 여기에 맞는 여건과 공간을 찾고 만들어가야 한다.