5.23시장 안정대책에 따라 재개발이 그동안 투자처로 각광받던 재건축, 아파트 분양권, 주상복합 등을 재치고 대체 투자상품으로 떠오를 전망이다. 이는 정부가 개발이익이 떨어질 것을 우려해 기존 선분양제를 유지토록 한데다 조합원지위 전매도 가능하도록 물꼬를 열어 뒀기 때문이다.

서울시에 따르면 현재 서울시내 재개발구역중 사업시행인가를 준비중인 곳은 99곳으로 이중 62곳이 구역지정신청을 입안 준비중이다.

벌써부터 일부구역에서는 정부규제를 피해 투자자들이 몰리면서 지분시세를 저울질 하는등 호가를 낮추려는 입질이 한창이다.

특히 한강주변과 뉴타운 인근 재개발 구역 인기가 치솟가 있다. 지하철 개통, 한강조망가능 등의 개발 호재를 안고 있어 투자가치가 상대적으로 높기 때문이다.

한강조망, 뉴타운 인기=한강변에서는 동호대교 남단의 금호11,14,15구역, 흑석5구역 등이 관심을 끌고 있다. 지난해 9월 사업시행인가를 받은 금호11구역은 현재 이주가 진행중으로 시공사측은 연내 관리처분인가를 받아 내년 초께 일반분양에 나설 예정이다.

30평형 입주가능한 10평지분시세가 1억6,000만원에 시세가 형성돼 있다. 이 구역은 한강이 내려다 보이는데다 옥수역과 도보로 3분거리에 위치하는등 입지여건이 뛰어나 지난해부터 가파른 오름세를 보인 곳이다. 

이 밖에 금호14구역은 재개발 구역지정을 입안하기 위해 관련 부서간 협의를 끝내고 주민공람 공고를 준비중이며 금호15구역 역시 지난해 10월 시공사를 선정하고 구역지정을 준비중이다.

빠른 사업추진이 예상되는 단지로는 금호17구역이 꼽힌다. LG건설을 시공사로 선정한 금호17구역은 현재 단지 인근에 도로를 놓는 조건으로 시와 구청으로부터 용적률230%를 보장받은 것으로 알려졌다. 현재 평당 지분시세는 1200만∼1,400만원을 호가하고 있다. 이에 반해 인근 금호13.15구역은 지하철5호선 관통문제로 사업추진이 다소 늦춰질 것이라는 지적이다. 

한강변에 위치하고 지하철 개통예정지라는 입지여 건 때문에 일찍부터 투자자들의 관심을 끈 흑석5구역도 불루칩으로 꼽힌다. 지난 2000년 3월 신청후 지분시세가 평당 600만∼700만원 선까지 올랐다.

올초 구역지정 입안을 위한 주민의견 수렴 및 공람을 거치고 시로부터 구역지정승인을 기다리고 있는 상태다. 구역지정을 받으면 최소한 평당 200만원 이상 가격이 상승할 것이란게 인근 중개업소의 설명이다. 

강북권에서는 지난 3월 구역지정이 이뤄진 홍은8구역이 상한가를 치고 있다. 구역지정이후 평당 지분시세가 100만원가량 오른 상태다. 현재 추진위가 조합원 확정분양가 1억6,900만원을 제시하고 있는 가운데 이수건설이 입찰의향을 밝히고 있는 것으로 알려졌다.
 
유의할 점=서울시가 이달 말 발표예정인 종세분화 분류가 최대 변수다. 대부분의 추진위와 시공사가 용적률 230%을 전제로 사업을 추진하고 있는 상태에서 용적률 200%의 2종일반주거지역으로 묶일 경우 개발 이익이 크게 떨어지기 때문이다.

또한 구역별 건립가구수와 조합원수, 일반분양 수 등도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 다가구를 다세대로 전환하는 지분분할이 늘면 추가부담금이 그만큼 늘어난다. 그러나 91년 이후 지어진 아파트는 다가구에서 다세대로 전환이 불가능하다. 따라서 이에 해당하는 구역중 가구수가 많고 사업초기 단계에 있는 구역이라면 눈여겨 볼 필요가 있다.

미리주 닷컴 김종수 부장은 "재개발 투자는 조합원간 갈등으로 장기간 여유자금이 묶이는 등 낭패를 보기 십상"이라며 "조합원 융화, 건립가구수, 입지 등을 꼼꼼히 따져 투자하는 지혜가 필요하다"고 조언했다.