부동산신문

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부동산금융 레버리지 효과

2003년 05월 24일 (토) 00:00:00

이강신

부동산 금융에 있어서 레버리지 효과(Leverage Effect)란, 기업 혹은 해당 프로젝트의 고정비 부담이 매출액 혹은 임대료의 변화에 따라 이익에 더욱 크게 작용하는 것을 말하며 여기서 금융의 발생으로 인하여 수익이 오히려 반감될 수도 있고 또는 증대될 수도 있다.
이렇듯 금융의 발생시는 왜 금융의 차입을 해야 하며 또는 왜 금융의 차입을 하지 않아야 되는가를 먼저 분석해야 한다.
먼저 긍정적 레버리지(Positive Leverage)는 자본배당수익률(EDR)이 무차입 부동산 잠재수익률(Free-and-Clear return)보다 클 경우와 무차입 부동산 잠재수익률이 대출상수(K)보다 클 경우를 말한다. 또한 부정적 레버리지(Negative Leverage)는 자본배당수익률이 무차입 부동산 잠재수익률보다 작을 경우와 대출상수(K)보다 작은 경우이다. 이와 같이 긍정적인 레버리지효과가 발생할 시는 금융을 발생시켜 수익을 극대화 시키는 것은 당연한 것이다.
투자가가 차입을 활용하는 주된 이유는 충분한 자본을 가지고 있는 경우에도 차입을 통하여 다른 부동산에 투자함으로써 분산투자를 하고 위험을 낮출 수 있기 때문이며 또한 차입에 대해 손비로 인정받아 세제상의 혜택을 누릴 수 있으며 재무 레버리지효과를 통해 수익률을 극대화 시킬 수 있기 때문이다.
여기서 흔히들 영업레버리지(Operating Leverage)는 매출액 증감과 관계없이 발생되는 고정영업비용이 매출액 변화에 따른 영향이 영업이익에 증대되어 나타나는 현상을 말하며 재무레버리지(Financial Leverage)는 타인자본의 사용으로 발생하는 고정적인 재무비용이 지렛대 역할을 하여 주주에게 돌아가는 세후순이익(ATCF)이 영업이익(EBIT)에 비해 커지는 현상을 말한다.
또한 여기서 우리가 말하는 손익분기점 분석은 운영경비+연간채무상환/총가능소득을 말하며 다시말해 임대료가 비용 및 채무상환을 할 경우 충당하는 임대율 상태를 말한다. 그러므로 손익분기점 분석은 임대율 변화에 따른 부동산의 영향을 받는 정도를 측정하는 분석인 것이다.
그리고 상업용 부동산의 부채구조가 복잡하고 다양해지는 여러 이유중 하나는 부동산 수익이 시간의 경과에 따라 증가하게 되나 통상적인 감정가 대비 대출비율(LTV)과 부채상환 능력비율(DCR)에 의한 대출구성은 현재 수익만을 기준으로 하기 때문이다. 채권자참여(Lender Participation)는 소득참여와 지분참여가 있는데 소득참여란, 채권자는 부동산 소득 백분율로서 초과이자만큼 시장이자율 아래서 거래되며 지분참여는 채권자는 지분백분율로서 초과이자만큼 시장이자율 아래서 거래된다. 다시말해서, 최소한의 이자수익은 낮은 이자율로 인해 손실부담이 적고 참가에 의한 수익이 예상되므로 전체 기대수익률은 일반적인 고정금리 대출에 의한 수익률보다 높다.
뿐만 아니라 부동산에 투자하는 것이므로 인플레이션 위험을 회피할 수 있는 장점이 있다. 또한 단점이라면 차입자 입장에서 대출액에 대한 이자는 세제상의 이득을 볼 수 있으나 참여에 의한 배당지급은 세제상의 이득이 없으므로 세전수익률이 동일한 경우 세후수익률은 일반 대출에 비해 감소하게 된다.