부동산신문

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1가구 3주택자 주택 매각시 양도세

2003년 05월 09일 (금) 00:00:00

박광수

서초동에 거주하는 김모씨는 2002년 12월20일 분당에 있는 아파트를 구입하여 현재 살고 있는 서초동에 있는 집까지 포함하여 1가구 2주택자가 되었다.
서초동에 있는 집은 92년 10월5일 취득하였으므로 서초동에 있는 주택을 양도하는 데는 별 문제가 없을 것으로 생각하였다. 그런데 최근 채무자 최씨의 부도로 집을 인수하게 되었는 데 김씨는 채무자 최씨의 집에 담보가등기를 해 둔 상태에서 2003년 4월20일 본등기를 하였다. 그래서 김씨는 본의아니게 현재 1가구 3주택이 되었다고 한다. 이 경우 채무자 최씨로부터 취득한 주택의 취득시점과 3주택 중 하나를 양도시 양도소득세를 어떻게 내야 하는지를 물어왔다.

일반적으로 자산의 취득 및 양도시점은 원칙적으로 대금청산일이다. 대금을 청산한 날이 불분명한 경우에는 등기·등록 접수일로 보게되어 있다. 따라서 김씨가 최근 새로 취득한 채무자 최씨 주택의 취득시점은 담보가등기 일자가 아니고 대금을 청산한 날이 된다. 그러나 대금 청산일이 불분명한 경우에 본등기 접수일로 보면 될 것이다.
또한 김씨는 1가구 3주택이므로 그 중 어느 1채를 양도해도 실거래 가액으로 양도소득세를 계산해야 한다. 그러므로 실거래가액으로 계산하여 양도소득세가 가장 적게 나오는 것을 먼저 양도하고 나머지 2주택에 대하여는 1가구 1주택 비과세 특례규정을 잘 이용하여 양도하는 경우 비과세처리가 가능하므로 이 둘을 종합하여 판단 양도하는 것이 절세의 방법이 될 것이다. <문의:02)543-1472>