부동산신문

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재건축아파트, 토지비 산출근거 없어 탈세 빈번

소시모, 4차동시분양 평가서 세제대책 마련 주장

2003년 05월 09일 (금) 00:00:00

윤효정

대부분의 재건축아파트가 불명확한 토지비 산출시점과 방법 등을 이용해 과다하게 토지비를 높여 시세차익을 얻었는데도 세금한푼 내지 않고있다는 주장이 제기돼 논란이 일고 있다.
소시모는 서울지역 4차동시분양 분양가 조사에서 대부분의 재건축 아파트는 취득한 시점이 불명확해 취득시점이 아닌 준공시점을 기준으로 토지비를 책정, 분양가를 높여왔지만 재건축 추진 조합이 그에따른 세금을 내도록 강제하는 제도가 없어 조합이 이익을 독점한다고 주장했다.
현행제도에서는 토지비의 시가를 산정하기 어려운 경우, 두 개의 감정평가기관을 선정·의뢰해 각각 나온 결과의 평균 토지가격을 토지비로 인정하도록 하고있다. 하지만 두 감정평가기관이 내린 결과도 최득원가 개념으로서 시점과 방법이 정립되지 않았고 조합이 정한 감정평가기관이 공모할 경우 객관성을 담보하지 못하기 때문에 결국 대부분의 재건축 아파트들은 이같은 방법을 통해 분양시점보다 2∼3년 이후인 준공시점의 토지비를 추정, 산정함으로써 아파트값을 높이고 있다는 것이다.
실제로 도곡 주공아파트의 경우 공급가가 조합이 제시한 분양가 산정내역에서 평당 토지비는 2,545만7,232원(1조1,570억3,470만6,000원 4만5,450.14평)으로 현재 공시지가(808만6,830원)의 3.15배에 달하는 금액이다.
서초동 L아파트도 토지취득 기준일을 2001년 9월, 12월이라는 기준도 명확치 않은 시점을 잡아 감정평가했다. L아파트의 평당 분양토지비는 1,620만원으로 공시지가(528만1,000원)의 3배에 해당하는 금액. 이같은 토지비 산정은 준공시점을 기준으로 토지비를 산정한 결과로 아파트값 상승에 결정적인 역할을 한다.
소시모 황선옥 이사는 "과거도 현재도 아닌 미래의 불특정 시점의 토지비를 예상해 분양가를 산정했으면 시세차익에 대한 세금을 징수해야하지만 대부분의 재건축 아파트들이 세금한푼 내지않아도 되도록 현행법이 '보호'해 주는 셈"이라며 "세법에 명시된 조항을 교묘하게 이용해 세금징수를 피해가는 사례가 대부분이다"고 말했다.
소시모가 주장하는 세제개혁은 취득원가에 대한 명확한 개념정립. 현행법을 악용해 과거도 현재도 아닌 추측시점으로 분양가를 산정할 것이 아니라 현재 공시지가를 기준으로 감정평가하는 등 취득원가에 대한 기준과 방법을 마련한 후 시세차익에 대한 세제개혁이 뒤따라야 한다고 요구한다.
소시모는 현재 국세청 등 관련부처에 세제개혁을 요구하며 구체적 방안마련 및 재건축 아파트를 대상으로 실태조사를 벌일 예정이다.