30대 중반 K씨는 그동안 알뜰히 저축한 돈으로 1억원정도의 아파트를 구입할 생각이다. 하지만, 난생처음 아파트를 구입하는 자신이 부동산 매입에 대한 상식 부족으로 중개사고 등 낭패를 당하지 않을까 걱정이 태산이다.

그동안 여러 사람들로부터 많은 얘기를 듣고 나름대로 생각도 했었지만, 막상 자신이 살 집을 구입한다 생각하니 여간 부담스러운 일이 아닐수 없기 때문. 내집마련을 생각하고 있는 사람이라면 누구나 한번쯤 고민했을 내용으로, 부동산매매 관련 업무가 일반인들은 자주 접할 기회가 없어 까다롭게만 느껴지는 것이 사실이다. 이 때문에 중개업소에 모든 것을 맡겨두고, 알아서 잘 처리해 주리라 믿고, 매입에 들어가는 것이 현실이다.

하지만, 업계전문가들은 "대부분의 사람들이 시간이 넉넉치 않고, 복잡한 서류들로 인해 부동산 중개업소에 모든 것을 맡기는 실정이지만, 만약의 경우 그 피해가 고스란히 자신에게 돌아오는 만큼 매입시 꼭 알아둬야 할 사항들은 꼼꼼히 챙길 필요가 있다"고 조언하고 있다.

내집마련을 위한 사전 준비부터 부동산계약과 관련해 꼭 챙겨야 할 사항들에 대해 알아보기로 하자.

먼저, 자신이 구입하고자 하는 지역의 부동산 시세와 해당 아파트의 장·단점, 시세를 파악하고 인근 부동산 중개업소 3∼4곳을 확보해 지속적인 정보를 수집하는 것은 필수다.
발품을 팔아 현장을 확인 것도 게을리해선 안된다.

현장 확인시에는 단지의 규모, 생활환경, 단지방향, 학교와 학군, 편의시설, 조망권 등이 사전 취득정보와 일치한지 여부를 확인해야 한다.

또, 거래 중개업소가 정식 등록된 중개업체인지를 확인해야 한다. 이는 부동산개설등록증 및 공인중개사 자격증원본 게시유무 확인을 통해 쉽게 알수 있고, 보증보험과 공제 등에도 가입돼 있어야 신뢰할 만 하다.

계약직전에는 해당주택의 등기부등본을 확인해 실제소유주를 확인하고 정확한 면적과 용도, 소유주의 채무관계 등에 의한 저당권설정 유무 등 법적 권리관계사항을 확인해야 한다.

등기부등본확인은 법원등기소를 방문하지 않더라도 대법원 홈페이지(www.scourt.go.kr) 인터넷등기서비스를 이용해 간편하게 확인 할 수 있다.

등기부등본은 아파트의 경우 토지+건물로 되어있는 집합건물로 확인해야 한다. 표제부, 갑구, 을구로 나눠져 있어 모두를 확인해야 한다.

표제부에는 부동산의 소재지 등의 내용이 표기돼 있고 ㎡으로 표시되어있는 면적은 3.3025로 나누면 평수를 계산할 수 있다. 건물의 구조변경이력 등도 여기에 기재돼 있다.

갑구에는 소유권 관계가 표시 돼 있어 소유자 및 소유권에 대한 압류, 경매, 권리관계 변경사항을 알수 있다. 변경사항이 많은 물건은 권리관계가 복잡하고 소유자 변경이 잦았던 만큼 문제가 없는지 주의를 기울여야 한다.

을구에는 소유권이외의 권리인 저당권, 전세권 등이 기재돼 있다.

계약에 들어가면 계약서 작성시 실소유주와 계약해야하는 것이 상식이다. 입회인이 있다면 더욱 좋다. 실소유주가 아니라면 위임장을 확인해야 한다. 상대방 본인여부는 보통 중개업자가 확인해 준다. 다만, 실소유주와 부부간이든 가족간이든 위임장이 없으면 대리권이 없으므로 유의해야 한다. 위임장의 인감확인은 필수.

부동산의 소재지와 면적, 구조, 계약금, 중도금, 잔금지급기일 등을 명시하고 인장날인하면 된다. 기타 구두약속내용도 계약서에 명문화 하는 것이 좋다.

중계수수료는 5천∼2억미만일 경우 0.5%이며 그 이하는 0.6%, 이상은0.4%를 적용 지급하면 된다. 1억원일 경우 50만원이 된다. 수수료지급후라도 부당하게 과지급했다면 해당부동산 관할 구청 지적과에 영수증을 들고가 신고하면 환급받을 수 있다.

계약해제는 매입자의 경우 계약금을 포기하면 되고 매도자는 계약금의 2배를 지불함으로서 해제가 가능하다. 중도금 지급후에는 해제가 불가능하다.

계약시 받아야 할 서류로는 게약서1부, 중개대상물 확인설명서1부, 중개수수료 영수증, 공제증서 사본1부 등이다.

계약이 끝나고 잔금지급시에는 각종세금과 공과금에 관한 서류를 확인하고 등기이전에 필요한 서류를 넘겨받아 등기에 불편함이 없도록 해야한다. 통상적으로 법무사를 통해 하는 것 이 안전하다.

잔금지급후에는 취득세(농어촌특별세 포함) 등록세(교육세 포함)를 내고, 소유권이전등기를 해야한다.

취득세는 주택매매가격의 2%, 여기에 농어촌특별세가 취득세의 10% 부과되고, 등록세는 매입액의 3%, 마찬가지로 교육세가 등록세의 20% 추가 돼  모두 합하면 5.8%의 세금을 내야 한다. 다만, 구입주택이 전용면적 25.7평이하의 경우 농어촌특별세가 면제된다. 이럴 경우 5.6%가 된다.

또, 집을 구입하고 등기할 때에는 누구나 국민주택채권을 사야 한다. 지역마다 차이가 있으나 서울 및 광역시의 경우 2∼7% 정도다. 하지만 이는 곧바로 80∼85% 할인받아 되팔수 있어 그 차액만 부담하면 된다. 과세표준액에 따라 차이는 있으나 50만원선으로 예상하면 된다. 법무사 의뢰를 통해 제반업무를 진행하게되는 점을 감안 그 비용을 산출해보면 법무서기료 22만원선, 인지세 15만원선, 증지 7,000원을 합해 40만원이 추가된다.

24평 1억원 아파트구입시 매입비용 외의 부대비용을 산출해보면 560만원(취득세,등록세 등 5.6%) + 50만원(주택채권차액) + 40만원(제반법무비용)으로 총 650만원선이 추가 소요되는 것이다.

부동산 전문가들은 "주택구입시 모든 것을 중개업소에 맡기는 것보다 자신이 직접 여러 가지를 알아보면 매매사기 등을 사전에 예방 할 수 있고, 이럴 경우 중개수수료 등을 바가지 쓴다든지 부대비용을 과다하게 추가 지출하는 경우도 최소화 할수 있다"고 조언하고 있다.

부동산 매매시 체크리스트

 자료 : 텐커뮤니티