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중개업계 현장 제언

상가임대차법 총액기준 수수료 계산에 적용해야

2003년 04월 15일 (화) 00:00:00

부동산신문

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중개업협회 서초지회장 김 상 헌

중개수수료 계산시 보증금 총액 산정기준이 상가임대차보호법 총액기준과 크게 차이가 나 그 불합리성에 대한 시정을 강력히 촉구한다. 이는 중개업계의 생존권에 관한 문제이며 업계 발전과 대국민 서비스 향상에 관한 문제이므로 이의 시정을 위해 중개업계 전체가 나설 것을 감히 제안한다.
상가 임대차 보호법(2002. 11. 1부터 적용)에 의하면 이 법에 보호를 받을 수 있는 보증금 총액의 기준을 산정할 때 매월 임차인이 내는 월세(월 임대료)를 1부 이자로 계산하여 적용한다.
예를 들어 보증금 5,000만원에 월 임대료가 150만원인 상가의 경우 월임대료 15만원을 받는 것은 1억5,000만원을 보증금으로 받지 않는 기회비용으로 보는 것이다.
즉 위의 예에서 상가임대차보호법으로 보호 받을수 있는지 여부의 보증금총액은 보증증거금 5,000만원에 매월 내는 150만원을 1부로 역산한 1억5,000만원을 합해 2억원이다.
이 경우 현행 중개수수료 계산시 보증금 총액계산은 보증금 5,000만원에 월세 150만원에 임대차 기간을 1년으로 한정, 12개월을 곱한 1,800만원(150만원×12)을 합한 6,800만원으로 본다.
보증금 총액이 2억원인 경우 40만원에서 160만원까지 받을수 있으며(0.2∼0.8%) 보증금 총액이 6,800만원인 경우는 중개수수료가 13만6,000원에서 54만4,000원까지 받을 수 있다. 중개수수료가 2/3이상 줄어들게 된다.
임대차 계약을 하는 임대인과 임차인 입장에서는 수수료를 적게 내는 것이 좋다.
위의 예에서 보는 바와 같이 중개업자가 예상하는 정상적인 수수료보다 100만원 이상 덜 내는 것은 소비자 입장에서는 당연히 좋은 일이다.
그러나 중개업자 입장에서는 이는 생존권이 달려 있는 문제이다.
실제로 상가의 경우 임대보증금 비율을 내리고 월세의 비율을 높이는 것이 임대인, 임차인이 모두 바라는 일이 아닌 경우가 많아 양자를 조정하는데 중개업자의 고충은 그만큼 크다.
또한 거래사고시 책임은 중개업자가 모두 져야한다.
중개물건인 부동산이 하나같이 모두 높은 가격이므로 한번만 사고가 생겨도 그 배상을 하고 나면 중개업자에게는 치명적일 수밖에 없다.
또한 외국에 비해 중개수수료 요율도 터무니 없이 적다.
일본의 중개수수료는 임대인, 임차인 각각에서 3%이고 미국은 한쪽에서만 6%의 수수료를 받는데 우리나라는 0.2%에서 0.9%까지 차등해서 적용한다.
중개업자는 중개업법상의 각종규제를 받아야 함은 물론 입장이 다른 쌍방 당사자를 조정해야 하며 어느 일방의 불법, 불합리, 사기, 속임수, 부풀림을 감시하고 차단해야 하는 거의 완벽한 중개를 하여 계약서에 서명하고 입주가 완료되기 까지 각종 위험에 무방비 하게 노출되어 있고 단계 또한 길고 복잡하여 각고의 노력을 필요로 한다.
일반 수요자들이 생각하듯 '말 몇마디에 수십만원씩 받는 것 아니냐'는 인식은 매우 잘못된 것이라고 확언할 수 있다.
본인도 학교에서 퇴직한 53세에 중개업을 시작해서 18년 동안 중개물건 당사자들에게 신의, 성실을 다하고 항상 긴장해서 최선을 다했지만 2건의 중개사고가 있었다.
교사로 재직했고 지천명의 나이에 개업해 평생직업으로 생각하고 임장활동을 해온 본인이 2건의 사고를 낸 것을 생각해 보면 참으로 중개업이 어렵다는 생각이 든다.
한번은 임차인이 전입신고를 하루 늦게하여 3,500만원의 전세금을 한푼도 못받고 길거리로 내몰리게 되어 1,800만원을 배상해서 월세 방으로 옮겨준 일이고, 또 한번은 상가건물을 오락실로 계약시켜 시설을 전부 했는데 구청에서 허가가 나오지 않아 시설을 못쓰게 되어 손해를 보게된 5,500만원을 배상한 바 있다.
소비자 입장에서 수수료가 적으면 좋겠지만 중개업자 또한 그 상가에서 물건을 사는 또다른 소비자이며 전국 6만여 허가난 중개업자에게 4명의 가족이 있다면 24만명이 되며 각 중개업소 보조원 등 평균 4명 이상이 근무하므로 100만명의 소비자들이 경제활동에 나서는 것이다.
수수료가 너무적어 적정하지 못하면 중개업자가 사무소를 운영할 수 없고 생존이 어렵게 되면 결국은 편법과 탈법을 할 수밖에 없다. 중개업자들이 윤리나 법정수수료를 도외시하고 편법이나 탈법에 나설 경우 소비자들의 피해는 예측이 불가능할 만큼 크다.
'3일 굶으면 남의집 담을 안넘어갈 사람이 없다.'는 속담이 있다. 윤리나 법만으로 생존권이 걸린 문제는 해결되지 않는다. '싼게 비지떡'이라는 말이 있다. 서비스에 대한 적정한 보상이 있어야 제대로된 서비스가 이루어진다.
중개업계가 바라는 것은 장기적으로는 수수료의 요율이 시장원리에 맞게 상향조정되어야 한다는 점이며 단기적으로는 상가임대차보호법과 같이 임대차보증금 총액산정기준을 일원화 시켜 중개수수료 계산시에도 이를 적용 시켜 달라는 것이다. 현재의 참여정부가 경제운용의 투명화를 강조하고 있다. 중개업계를 탈법이나 편법의 음지로 내몰지 않으려면 수수료산정 총액기준을 현실에 맞게 해야하며 수수료 요율문제도 재검토 되어야 한다.
본인은 불합리한 이런 문제들에 대한 관련기관·단체와 소비자들의 긍적적인 합의를 도출하기 위해 중개 업계전체가 나서서 켐페인을 벌려야 한다고 다시한번 감히 주장한다.
(02)549-5005