부동산신문

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소재지,지목등 꼭 확인

토지에 대한 임장활동

2003년 04월 01일 (화) 00:00:00

이강신

부동산을 거래할 때는 대상물건에 기본적인 사항을 체크하고 또한 리스크를 체크 함으로써 적정한 가격을 유추할 수 있고 안전한 거래를 할 수 있다.
이러한 행위를 임장활동(답사)이라고 한다. 부동산 임장활동은 필요로 하는 거래의 형태에 따라 분류될 수 있으며 대략 부동산매매를 위한 임장활동과 부동산교환을 위한 임장활동, 임대차를 위한 것이 있으며 기타로는 지상권설정을 수반하는 것 등이 있다.
그러나 어느 경우든 권리분석 활동의 대상은 소유권에 내재한 사용, 수익, 처분권 등을 내용으로 한다고 할 수 있다.
앞에서 언급한 거래의 유형에 따른 임장활동은 어느정도 시간으로 확인이 가능하기에 오늘은 토지에 대한 임장활동을 살펴보기로 하자.
토지는 소재지 확인에서 출발한다. 즉 거래대상물의 위치 확인이라고 말할 수 있다. 전에도 언급했듯 위치는 가격일 수도 있기 때문이다.
소재지는 보통 행정구역과 지번의 합으로 공부에 표시되고 있다. 표시되어 있는 곳을 확인하기 위해서는 지적도면에 위함이 원칙이다. 특별히 지역주민이나 그곳에 정통한 사람의 협조를 구하는 것도 현명한 방법이고 또한 스스로 판단과 비교를 하여 위치를 확인하는 경우도 있을 수 있다.
또한 이때에는 지적공부와 지적도면을 활용해야 한다. 우선 관청에서 발급하는 지적도면의 우측상단에 축척비율이 표시되어 있다.
만약 1/1,200의 축척이 표시되면 통상적으로 사용하는 스케일자로 1/600로 가로든 세로든 체크할 부분의 미터를 체크하여 2배수로 생각하면 된다. 도면의 법정축척은 1/500, 1/600, 1/1,200, 1/2,400, /3,000, 1/6,000의 7종이 있다.
이중 1/1,200 축척을 가장 많이 사용하며, 최근 도시개발사업 등이 완료된 지역은 1/500을 사용하고 있다. 또한 임야도는 1/3,000, 1/6,000의 2종의 축척이 있데, 1/6,000 축척이 주로 사용된다.
두번째는 지목을 확인해야 한다.
보통 지적법상의 24개 지목 중 공부상의 지목과 실제이용상황의 지목이 다른 경우에는 원칙적으로 실제이용상의 지목을 중시한다.
물론 그 실제이용상황이 일시적 이용상황이거나 또는 위법한 이용상황으로 시정이 강제될 것이 예상되는 경우에는 이러한 사항을 반드시 체크해야 한다.
면적은 공부상의 표기면적에 의하여 거래되는 것이 관행이나 실제 면적과의 차이가 있는 경우가 종종 존재하므로 면적의 확인이 필수적이다.
또한 일부분에 대한 사용, 수익권에 제한을 받는 경우가 있을 수 있으므로 반드시 현장을 확인해야 한다. 이렇게 차이가 나는 부분이 있을 시는 특별한 약정이 없는 한 실측면적을 기준으로 매매대금을 지불하는 것이 우리나라의 판례이므로 실면적의 사정은 모든 거래에서 매우 중요한 것이다.
만약 대상물건의 임장활동시 시각적으로 현저한 차이가 발생할 경우에는 계약전 지적측량을 한 다음 측량 성과도를 확인한 후에 본계약을 하는 것이 현명한 방법이 될 것이다.
또한 토지상에 물건은 그것이 특별한 정착물이 아닐 경우에는 보통 토지의 거래와 함께 토지의 종물로서 취급되는 편이나, 가격으로 가치 있는 물건이 있는 경우는 반드시 계약전에 종물로서의 인수인지 다른 주물로서의 별건인지에 대한 명확한 관계를 계약서에 명시해야 한다. 또한 소유권자 확인, 경계, 지형, 지세, 방향 등은 일반적인 것이기 때문에 여기서는 생략하고 끝으로 도로 및 교통관계와 특히 중요한 공법상의 이용 또는 거래규제에 대하여 살펴보자.
대상물건이 접하고 있는 도로의 상태를 조사하여야 한다.
지적도상(공부)도로가 공도인지 사도인지를 조사하고 사도인 경우는 그 면적과 분필여부와 인접도로의 포장여부, 도로폭 등을 조사해서 향후 형질변경이 가능한지 즉, 건축이 가능한가를 살펴야 하며 차후 어떠한 영향이 있는가를 판단하여야 한다.
또한 공법상의 토지에 대한 제한 관계가 무수히 존재하므로 도시계획확인원 등의 서류에만 의존하지 말고 소재지 도시계획 사항 등을 살펴 보는 것이 현명하며, 특히 공부 등에 나타나지 않는 기타 특별법상의 제한이나 거래제한은 반드시 현장에 위치한 소재지의 현행법규상(조례) 어떤 제한을 받고 있는지를 별도로 파악해야 한다.
또한 당사자가 이용하고자 하는 목적에 부합되는 물건이지를 파악하는 것이 중요하므로 가능한 한 소재지 해당기관의 담당공무원에게 직접 문의하고 판단하는 것이 타당하다.