부동산신문

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부동산시장 규제 곳곳, 경공매 주목

서울 뉴타운, 충청권 등 높은 낙찰률

2003년 02월 26일 (수) 00:00:00

길진홍

'2003년 부동산 시장은 어디에 투자해야 할까'
최근 부동산 시장이 조정국면에 접어듦에 따라 부동산 투자자들은 고민에 빠졌다.
시장을 이끌던 '불루칩'이 사라진 상황에서 틈새를 찾기란 쉬운 일이 아니기 때문이다.
부동산 전문가들은 서울 강북뉴타운지정 및 확대, 행정수도이전, 그리벨트해제 등의 호재가 올 부동산시장을 주도할 것으로 예상하고 정부의 규제수위가 올해 부동산시장을 판가름하는 척도가 될 것으로 내다보고 있다. 반면 토지거래허가구역지정 등과 같은 정부규제가 나오면서 시장 분위기가 가라앉은 상태라는 지적이다.
강력한 투기억제책이 시행되면서 400조원으로 추산되는 갈곳 잃은 유동자금이 물꼬를 찾기 위해 꿈틀대고 있는 것이다.

경·공매시장 인기
투자자들이라면 토지거래허가구역 규제를 피해갈 수 있는 경·공매에 관심을 가져 볼만하다. 토지거래허가구역으로 지정되면 5년간 일정 규모 이상의 토지거래를 할 때 해당 지자체장의 허가를 받아야 하지만 경·공매로 물건을 취득하면 이같은 규제를 피해갈 수 있기 때문이다. 실제로 지난해 서울 강북뉴타운지역이 토지거래허가구역으로 묵이면서 이지역 낙찰율이 치솟았다.
유니마이다스에 따르면 지난해12월 전국 법원부동산경매수는 22,000여건으로 이중 5,800여건 이 낙찰돼 26.6%의 낙찰율을 기록한 것으로 나타났다.
지역별로는 서울이 25.18%의 낙찰율, 대전이 33.74%를 기록했으며 대전의 경우 행정수도이전에 대한 기대심리로 최초감정가대비 낙찰가격인 낙찰가율이 월평균 92.76%까지 치솟았다. 1월 들어 서울 37.29%, 대전 34.49%의 낙찰율을 기록하며 조정기를 보이던 경매시장은 1월29일 대전서남부권으로 행정수도를 이전한다는 설이 흘러나오면서 낙찰율이 다시 반등. 서울과 대전에서 일주일의 시차를 두고 각각 46.29%, 61.33%를 기록했다.
이후 대전지역은 투기과열지구 지정과 함께 소강상태를 보이다가 17일 충청권 5개시, 6개군이 토지거래허가구역으로 묵이자 허가대상에서 자유로운 경매가 다시 살아날 조짐을 보이고 있다. 또한 재경부가 21일 대전충청권을 주택투기지역으로 지정하고 토지에 대해선 투기지역지정을 유보키로 함에 따라 이지역 경매시장은 틈새를 찾아 몰리는 투자자들의 발길로 상승기류를 탈것으로 예상된다.
공매시장도 상황은 마찬가지
대전지사에서 지난 6일 열린 공매에서 전월대비 11%상승한 28.6%까지 치솟았다. 대전지역 경매가 아파트, 다세대를 중심으로 낙찰이 주로 이뤄진데 비해 공매는 대지가 낙찰 물건중 80%이상을 차지했다.
이에 대해 법원경매정보제공업체 유니마이다스 김백기 전무는 "행정수도이전에 대한 기대심리와 토지거래허가구역으로 지정된 이후부터 법원경매시장에 반영되고 있다.

경매투자요령
법원경매시장에서 좋은 물건을 고르기 위해선 우선 권리에 하자가 없고 투자성과 환금성이 높은 물건을 찾아야 한다.
개발지의 접근로나 간접개발이익이 기대되는 인근지역 등이 이에 해당된다.
또한 응찰해 낙찰을 받으려면 과거 유사사례 등의 관련자료를 검토해 예상가격을 맞추는 방법을 연구해야 한다.
이를 위해선 전문가의 도움을 받는 것이 최선의 방법이나 여의치 않을 경우 약간의 지식과 정보를 수집하고 분석하는 간단한 접근방법만 알아도 큰 도움이 된다.
권리관계가 기술된 물건명세서확인은 필수다. 낙찰인이 명도 및 모든 권리관계를 책임져야 하기 때문이다. 이밖에 감정평가서, 물건현황조사서, 임차상황 등을 확인해야 한다.
법원경매정보제공업체 유니마이다스 김백기 전무는 "과열된 분위기에 편승한 입찰을 피하고 충분한 권리분석을 거친후 대법원 등 관련사이트에서 과거의 유사한 사례를 검색해 적절한 예상가를 정해 입찰하는 것이 바람직하다"고 조언했다.