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지역특성맞게 다시 지어 수익 극대화

신촌 상가 건물 재건축

2003년 02월 20일 (목) 00:00:00

최승호

신촌은 서울에서도 가장 대표적인 주도심 상권중 하나이며 최고의 상권력을 자랑하는 대학 상권이다.
가장 중심에 있는 연세대와 이화여대 그리고 서강대, 홍익대, 주변의 경기대, 명지대까지 포함하면 대학가 상권 중 가장 거대한 규모이다
신촌상권은 지하철 2호선 신촌역과 경의선 국철 신촌역의 하루 이용객만 해도 약 15만정도이며 유동인구는 약 30만∼50만명에 이르고 있다
특히 서울이외에도 일산, 김포 등 서북부의 거주인구들도 대량 유입되고 있다. 이들의 주유입 시설로는 현대백화점, 그랜드마트 등 대형 소매점과 세브란스 병원 등이 있다.
이러한 신촌에 도심 재개발 및 재건축붐이 일고 있으며 특히 작년 월드컵행사로 신촌역과 현대백화점 연대 방향 출입구에서, 이화여대 방향으로 가로정비 등이 이루어졌으며 이로인한 상권력이 주도로에서 이면 도로상으로 확산되어 가고 있다
특히 금년들어 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'이 시행되고 이와연계된 지구단위계획의 수립, 시행과 함께 도시 및 주거환경정비법에 의하여 1970년대 이후 산업화, 도시화과정에서 대량 공급된 주택의 노후화에 따라 이들의 체계적이고 효율적인 관리 및 정비가 필요해추진하게 되었다.
■창천동 'H 건물'
현대백화점 연대방향 출입구에서 이화여대 방향으로 이어지는 이면 도로상에는 단층에서 4층 내외 규모의 소규모 상가 점포들이 많이 형성되어 있다.
대부분이 음식점, 유흥, 위락업으로 대부분 70∼80년대에 지어진 것들이다.
신촌의 팽창적인 상권력에 비하여 새로운 신규 시설공급은 여의치 않은 상태이고 대부분이 재건축에 의하여 이루어지고 있다.
최근 리모델링에 의해 재분양되는 '큐피트 상가'는 대지면적 233평에 지하 1층, 지상 5층 규모로 1, 2층은 귀금속 및 잡화 액세서리, 3층은 세계전통요리, 4∼5층은 순대타운, 지하1층은 스낵으로 분양가격은 1층이 평당 4,800만원, 2층 2,800만원, 지하1층은 2,500만원에 분양가가 책정되어 재분양을 하고 있다.
금번 재건축으로 수익의 극대화를 위하여 검토대상이 되는 물건은 서대문구 창천동 2-23부지의 단층건물(현재는 1층만식당)로 대지면적 52.03평에 일반주거지역이다. 지역은 지구단위계획구역에 속해 있다.
현재 횟집으로 운영되고 있으며 부지의 2면이 도로에 접해 시야가 탁 트였다.
또한 월드컵으로 도로가 재정비됨에 따라 전면도로가 15m로 확대되므로서 상권이 대폭 확장되었다
■재건축계획
이 건물은 노후된 단층 건물로 전세기준 평당 400만원의 저렴한 임대가를 받고 있다. 그러므로 주변 상가에 비하여 임대수입이 미미하다. 주변 유사건물의 상가임대료 시세는 평당 1,000만원을 넘고 있다.
이 부지를 대상으로 설계 및 규모검토를 해 본 결과 지구단위계획을 적용하여 3층 이상으로 건축하고 있다.
건폐율 59.77%, 용적률 274.6%, 주차대수 4대, 총연면적 177.18평의 지하1층 지상5층 건물로 검토되고 있다.
각 층별 업종은 지하 1층이 노래방이나 비디오방으로, 지상 1층은 기존 영업업체를 재건축 완료후 재입점 시키는 것으로 하고, 2층은 커피 및 BEER HALL, 3층은 ROCK 까페 혹은 BAR로 구성하였다.
4층은 젊은이를 위한 락까페를, 5층은 PC방 및 비디오방으로 계획하고 있다.
현재는 단층 규모에 임대료수입이 보증금 약 4억원에 월임대수입이 약 1,500여만원에 이른다.
5층으로 재건축하여 임대를 할 경우에는 전세가 기준 1층이 평당 1,600만원, 2층이 880만원, 3층이 640만원, 4층이 560만원, 지하가 800만원으로 총수입이 5억2,735만3,000원이 예상된다.
여기에 초기 투입비를 공사비 및 공사기간 동안의 1층 영업 보상비용, 예비비 임대 관리비용, 개발 보수비 등으로 약 5억원이 소요된다.
여기에 금융비용을 연 8% 감안하더라도 3년이내에 상환이 가능하며 3년이내 투입비용원금을 상환하고 3년차에 2,400여만원의 경상이익을 발생시킬수 있다.
이처럼 현재의 규모로는 최대의 효용성을 거두지 못하는 중소규모 상업 시설건물 등을 지역 특성에 맞게 재건축하므로서 수익을 극대화하는 재건축활동이 재산증식의 한 방법으로 부상하고 있다. <문의:02)749-6008>