부동산신문

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건부지 매입시 건폐율 점검 필수

공지에 진입도로 확보해야 분쟁 예방

2003년 02월 20일 (목) 00:00:00

이강신

용인시에 사는 김씨는 얼마전 형태상 건부지를 매입하여 심적으로 상당히 고통을 받고 있었다.
내용인즉 보전녹지 내 부지 330m²와 지상에 무허가 주택 30평을 매입하였고 매입 당시는 부지면적이 978m²이었다. 전지주 박씨는 매매대금으로 동 부지에서 648m²를 분할하여 도로전면에 건폐율 19.42%로 단층주택 건평 38평을 신축하였다.
매매조건의 특약사항은 김씨가 언제라도 건축행위를 할 시에는 박씨가 신축허가를 득하여 주는 조건으로 계약서에 명시되었다. 매매당시의 상황이나 조건은 무심히 볼때는 별문제가 없는 듯 하였으나, 시간이 경과후 김씨가 정식건물을 신축하려 하니 허가관청에서는 건축이 불가능하다는 답변이 있었다.
이유인즉, 전지주 박씨는 본인의 648m²의 건폐율을 모두 찾아 먹었고 사실상 맹지인 김씨는 형태로보나 박씨의 건부지 성격의 토지에 불과하였고 또한 박씨의 공지인 토지를 도로분할 하려면 김씨의 건폐율을 줄이고 용적률을 높여서 건축하였어야 했다.
김씨가 매입한 토지는 도로에서 37m의 거리가 떨어져있어 도로를 확보하려면 폭 6m도로가 필요하면 도로편입 면적이 222m²가 있어야 하므로 박씨는 건축을 할 때 단층 125m²(38평)으로 하지말고 김씨를 위해서 도로진입 부지 222m²를 공제한 나머지 426m²(128평)에서 바닥평수 약27평으로 신축하였어야 하는데 그렇지 못하여 문제가 발생한 것이다.
박씨의 공지로 도로확보가 않되면 사실상 진입이 불가능한 상태이므로 감정의 골이 깊어만 갔다. 박씨가 공지라 할지라도 건폐율 내의 공지는 분할 할 수 있지만 건물이 건폐율을 다 찾아 먹은 상태에서의 공지는 분할이 법으로 금지 되어 있기 때문이다.
그럼 건폐율을 다시 한번 체크하면, 건폐율은 대지면적에 대한 건축물의 1층 건축 면적의 비율을 말한다. 또한 주의 할 것은 도시계획법의 건폐율을 자주 변경 되지 않으나 시.군의 건축 조례는 자주 바뀌므로 주의를 요하며 또한 앞서 언급되었던 막다른 도로의 경우에는 당해 도로의 너비가 그 길이에 각각 다르다.
10m미만에 있을 경우는 폭 2m이상 도로 확보하여야 하고 10m이상 35m미만인 경우에는 3m이상을 또한 35m이상 떨어진 부지는 6m이상의 도로 폭을 확보 하여야 한다.
단, 도시계획 구역이 아닌 읍, 면지역에서는 4m이상의 너비의 도로를 확보하여야 한다. 그리고 공지라 함은 필지 중 건물공간을 제외하고 남은 토지 즉, 건축법에 의한 건폐율과 용적률 등의 제한으로 인해 한 필지내에 건물을 꽉 메워져 건축하지 않고 남겨둔 부분의 토지를 말하며 건부지는 건물 등의 용도에 제공되고 있는 부지로서 건물 및 부지가 동일 소유자에 속하고 당해 소유자에 의하여 사용되며 그 부지의 사용수익을 제약하는 권리등이 부착되어 있지 않는 택지로서 이는 건물등과 결합하여 유기적으로 그 효용을 발휘하고 있기 때문에 건물들과 밀접한 관계를 갖는 토지를 말한다.
이러한 복잡한 문제가 발생하여 결국 소송 일보 직전까지 갔으나 이웃 주민과의 법적 분쟁을 막고 현명한 문제 해결을 위하여 다른 방향의 편입도로 확보가 필요하였기 때문에 인접 토지주와 만나는 과정에서 상대방이 매입의사를 밝히므로 적당한 가격에 매도하게 되었다. 이렇듯 차후 발생할 분쟁의 소지를 예방하기 위해서는 철저한 권리분석이 필요하겠지만 올바른 공지개념이 정립하였다면 매매당사자간의 감정의 앙금이 남지 않았으리라 생각된다.