부동산신문

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상업지역 변경 가능한 곳 가치 으뜸

용도변경지역 투자

2003년 02월 11일 (화) 00:00:00

부동산신문

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현재 용도는 일반주거지역이나 지구단위계획에 의한 변경이나 용도지역지구의 정비차원에서의 변경 및 조정계획에 의하여 준주거지역이나 일반상업지역으로 변경될 수 있다면 훌륭한 투자가 될 것이다. 즉 이러한 물건이나 부지를 매입하여 투자한다면 향후 가치는 극대화 될 것이다.
최근의 부동산 시장은 여러가지 변화요인과 과도기의 정책적 규제를 겪고 있다. 이러한 변화 가운데 부동산시장은 체계화와 합리적인 시장 상황 등이 추구되면서 어수룩했던 과거의 부동산시장이 그 질서를 잡아 간다고 할 수 있겠다
이처럼 부동산 시장에도 질서와 제도가 잡혀가면서 과거에 쉽게 접할 수 있었던 단기 차익을 노리는 '치고 빠지는' 형태의 투자환경은 용이치 않다고 볼 수 있다.
물론 사람이 살다 보면 급한 일이 발생하기도 하여 아파트나 상가 등의 물건이 시세 보다도 싸게 급매물로 나올 수 있다.
그러나 이러한 분위기도 외환위기 이후 어느정도 경제가 안정이 되면서 많이 자취를 감추었다.
그리고 부동산시장의 상품별, 분야별로 지속적인 변화를 겪고 있다.
작년부터 규제를 시작한 아파트 분양권 전매 제한으로 인해 분양권 시장의 열기가 식고 부분적인 인기지역과 시세차익이 가능한 지역별로 거래가 이루어지고 투자가 이어지고 있는 실정이다.
또한 재건축 분야는 살얼음판을 걷는 심정으로 여러가지 절차를 기다리고 있다. 안전 진단 통과 여부에 대한 절차부터 관계 구청 및 시와 조합간의 상호 신경전을 벌여야 할 때도 있다.
여기에 지난 대선 이후 행정수도 이전계획이 매스컴을 타고 실천적인 밑그림을 내어 놓자 서울 및 과천 등을 중심으로는 가격이 연초부터 급락하는 현상이 두드러지고 있으며 최근 들어 다소 주춤하는 분위기지만 술렁이고 있다.
그러면서 행정수도 이전 후보지로 주목되는 대전지역에도 이러한 여파가 가세하여 이제 시세가 평당 1,000만원대에 육박하는 아파트가 등장하게 되었다.
이러한 가운데 서울, 수도권의 부동산시장은 눈에 보이지 않는 질서를 잡아가는 것 같다. 지역별로 평당 매매가격과 전세가격, 그리고 임대가격 등이 상품별로 어느정도 정형화 되어가고 있다.
예를들어 보면 서울이나 수도권, 분당, 일산의 아파트가 평형별로 시장형성가격이 정형화 되어가듯 토지는 물론 상가건물, 오피스, 오피스텔에 이어 대형빌딩까지도 지역별로 평당 매매가가 500만원 혹은 대로변이면 800만∼1,000만원 이상으로 규격화 되어가고 있다
이처럼 부동산 상품의 시장가치가 정형화 되어가면서 투자하기 위한 틈새상품을 찾기가 여간 어려워진 것이 아니다.
이럴때 토지나 허룸한 구옥, 상가나 건물 등에, 지역적으로는 도시지역 정비계획 등에 의해 용도 변경을 추진하고 있는 지역에 투자한다면 100%성공할 수 있는 투자가 될 것이다.
서울, 수도권의 도심중심지역에도 10∼20년전 보다 도시화가 급속화 되다 보니 아주 상권이 좋은 지역 및 대로변 코너에도 언뜻 보면 일반상업지역이나 최소한 준주거지역으로 되여 있을 것 같은 지역이데 의외로 일반주거지역으로 되어 있는 곳이 많다.
그리고 반대로 일반상업지역으로 되어 있으면서 낮은 용적률로 활용도가 적은 물건도 간혹 있다.
이러한 물건도 사전에 충분한 검토를 통하여 용적률과 건폐율 등을 감안하여 사업수지를 판단하고 적정가격에 매입하여 재건축을 한다면 좋은 투자결과를 가져 올 수 있는 틈새 투자 방식이다.
물론 여기에는 증축이나 구조상의 기능을 업그레이드 시키는 리모델링을 통해 가치를 증대 시키는 방법도 있다.
이러한 가능성을 가진 지역의 대표적인 대학상권으로는 건대역 상권이나 잠실의 신천상권 등을 들 수 있을 것이며 이러한 상권은 급격하게 팽창되어가는 상권의 확산을 통하여 용도변경이 이루어지면서 확장되는 곳이었다.
신천 상권은 과거 새마을 시장이라는 재래시장이었으나 종합운동장의 관람객 및 아시안게임 이후 본격적으로 변화하기 시작했다.
건대역 상권도 마찬가지로 세종대, 건대 등으로 인하여 주도로에서 이면도로의 주거지역이 확산되어가면서 일부지역이 점포 주택으로 깊숙히 확장되어 가고 있다.
즉 상업지역과 준주거지역이 맞물려 있거나 일반주거지역 이더라도 상권력이 상업지역에 못지않게 그 기능을 다하고 있을때 투자전망은 용도변경에 의하여도 가치가 높아질수 있다는 것이다
이러한 곳의 투자는 직접투자도 좋고 경계선상에 있는 물건을 매입하는 것도 훌륭한 투자가 될 수 있을 것이다. <문의:02)749-6008>