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재건축 아파트상가 투자주의보

소규모 지분으론 아파트 배정 어려워

2003년 02월 11일 (화) 00:00:00

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앞으로 2∼5평정도의 소규모 지분을 소유한 재건축아파트 상가소유자들은 재건축이후에도 아파트를 배정 받기 어려울 것으로 예상된다.
건교부가 마련중인 '도시 및 주거환경 정비법' 시행령안에 따르면 새로운 상가(부대·복리시설)를 공급받지 않은 상가소유자는 종전상가 평가액이 분양주택의 최소평형 아파트값 에 조합정관에서 정하는 비율을 곱한 가액 이상일 경우 아파트를 배정 받을 수 있도록 제한했다.
또 기존상가의 평가액에서 새로 공급받는 상가의 평가액을 차감한 금액이 이후 분양되는 최소평형아파트 값에 정관으로 정한 비율을 곱한 값 이상일 경우 아파트를 분양 받을 수 있도록 했다. 기존상가와 새상가의 평가금액 차이가 최소평형 아파트 값보다 크기는 어려울 것으로 예상되기 때문에 상가소유자들은 사실상 새 상가를 공급받지 않는 경우에 한해 아파트를 배정 받을 수 있을 것으로 예상된다.
새상가 입주권을 포기하더라도 2∼5평정도의 소규모 상가지분을 소유한 상가소유자들에게는 아파트 입주권이 돌아가지 않는다.
소규모 상가지분으로는 평가액수가 작아 위 기준을 충족시킬 수 없기 때문.
실제로 새법의 적용을 받을 것으로 예상되는 잠실5단지의 경우 150개 점포중 60%에 해당하는 100여개 점포가 5평이하로 구성돼 있다. 이 단지의 상가1층에 들어서 있는 5평규모 점포시세는 4억원, 최소평형아파트 값이 5억원으로 평가된 잠실4단지의 경우에 비춰 같은 평가액을 적용할 경우 조합에서 정관 비율을 80%까지 낮추게 되더라도 아파트를 배정 받을 수 없다.
이에 따라 단지별 차이를 두고 최소 5평 이상 지분을 소유해야만 새법의 혜택을 받을 수 있을 것으로 예상된다.
한편 이번 시행령안에는 조합에서 정관비율을 따로 정하도록 함에 따라 이후 조합정관을 둘러싸고 상가소유자와 조합집행부간 마찰이 예상된다.
조합이 정관비율을 어떻게 정하느냐에 따라 혜택이 돌아가는 범위가 달라지기 때문이다.
기존상가 평가액이 3억원, 새상가 평가액이 4억원인 재건축 단지의 최소평형 아파트 값을 3억원으로 가정했을 때 조합이 정관비율을 100%로 정하면 법 기준에서 제외되지만 비율을 90%로 낮출 경우 아파트를 배정 받을 수 있다.
이에 따라 조합집행부 의지에 따라 상가 소유자가간 희비가 엇갈릴 전망이다.
또 상가소유자가 조합정관비율이 너무 높게 책정됐다는 이유로 재건축에 반대 사업에 차질이 빚어질 가능성도 배제할 수 없게 됐다. 새법은 상가소유자 동의 없이도 재건축을 추진할 수 있도록 했으나 단지 곳곳에 상가가 들어서 있어 상가를 배제한 재건축은 사실상 어렵기 때문이다.
이 밖에도 평가시점에 대한 시기규정이 숙제로 남았다.
재건축은 사업시행인가에 평가가 이뤄지는 재개발과 달리 조합설립인가, 사업계획승인시기 등에 평가가 임의적으로 이뤄진다.
평가시점이 다른 만큼 평가액도 차이가 날 수 있어 평가시기를 규정해야 한다는 지적이다.
시행령안에 따르면 통상 재건축은 개발이익이 포함돼 사업계획승인시기에 평가액이 높게 책정되기 때문에 이 시기의 평가금액이 적용될 경우 상가소유자들은 새 아파트를 받기 유리하다.
이 법안은 오는 20일 국회에 입법 예고돼 심의를 거쳐 7월1일부터 시행될 예정이다.