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대도시 연결도로 꼭 확인

전원주택 단지개발 절차와 입지

2003년 01월 28일 (화) 00:00:00

부동산신문

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전원주택개발은 주로 농가주택 등의 소규모 농지전용으로 개발돼 왔으나 지난94년부터 준농림지역내 토지 전용허가가 완화됨에 따라 단지형태의 전원주택 개발이 늘게 됐다.
그러나 97년부터 개발가능한 농지전용면적이 1천㎡(303평) 이내로 축소되고 개별적으로만 농지를 전용할 수 있게 됨에 따라 임야를 형질 변경한 단지 중심이 증가하기 시작했다. 이후 개별건축 방식의 전원주택개발이 늘어나자 준공 및 필지 분할 등 행정규제가 완화됐다.
전문업체에서 개발하는 전원주택단지는 교통, 의료 및 편의 시설 등의 입지 조건을 갖춘 곳이 많다. 또한 방범상의 문제나 이웃과의 융화, 부재중 관리 등이 상당부분 해결된다.
이와 함께 전문업체를 통해 단지내 부지를 분양 받으면, 준 농림을 구입하는 개인이 전용허가나 토목공사를 거치는 부분에서 겪어야 하는 어려움을 덜 수 있다. 그러나 택지 분양금액 중 개발업체의 이윤이 포함되는 것은 감안해야한다.

▲단지개발절차
전원주택 단지개발은 부지선정 →사업계획 →설계 →허가신청 →부담금납부 →허가증수령 →토목공사 →건축 → 지적분할→지목변경 → 소유권등기 등의 과정을 거친다.
부지를 선정할 경우 △수요층을 어디에 둬야 할 것인지 △개발 가능한 면적은 어디까지인가 △건축을 할 수 있는 면적은 어느 선인가 등을 구체적으로 알아봐야 한다.
설계에 들어가면 피해방지계획도, 구적도, 토지 이용 계획도, 토지현황도 등을 작성하게 되다. 인·허가 설계비에 소요되는 경비는 농지가 1㎡당 1,500원, 임야는 1㎡당 2,798원이다. 10년 이상의 고목이 있을 때 입목현황 조사의뢰비는 따로 지불해야 한다. 전용면적에 대한 건폐율은 해당 지역 내 행정관청의 조례와 개별법규에 따라 다르게 적용되나 일반적으로 일선 행정관청에서는 25∼30% 이상의 건축을 적용하고 있다.
허가신청은 2002년까지 농지는 소재지 관할 면사무소 농지관리위원회에서 맡았으나 2003년부터는 면사무소에서 담당한다. 농지(임야)전용허가를 신청할때는 사업방치에 대해 관할 관청의 우려를 줄일 수 있는 방향으로 작성신청서에 따로 전용목적 등을 기재한 사업계획서를 첨부하는 것이 좋다.
관할 시장, 군수는 농지전용허가를 한 경우는 신청인에게 허가통지를 하고, 신청인은 대체 농지조성비와 농지전용부담금을 납부한 후 허가증을 교부 받아야 한다. 대체농지조성비 및 임야의 대체조림비의 단위당 금액은 농림수산부 장관이 농지별로 결정 고시한다. (전용부담금은 2002년도부터 대체 조림비, 대체 농지 조성비와 통합되었다.)
농지를 전용허가 받아 개별 필지마다 건축이 이루어졌거나 임야를 형질 변경해 기반시설이 완공되면 준공이 가능하고 준공 후 지목변경이 가능하다.
개발부담금 50%(현행 25%) 부과개시시점은 사업시행자가 개발사업의 허가 등을 받은 날로 한다. 개발 부담금이란 도시계획외 지역에는 500평 이상, 도시계획지구내 지역에는 300평 이상의 토지를 전용 또는 형질변경후 환수하는 제도이다. 또한 토지지가가 정상지가보다 높게 상승할 경우 개발이익의 25%를 개발부담금으로 부과, 환수한다.
※개발부담금= 개발사업 종료시점의 지가 - (개발사업 개시시점의 지가 + 개발사업 기간중의 정상 지가 상승분 + 개발비용) (개발부담금은 수도권 지역은 2004년까지 존속되며, 개발이익 25%가 부과된다. 수도권 외 지역은 2002년도에 폐지됐다.)

▲전원주택 입지여건
우선 대도시와 연결되는 도로여건을 확인해야 한다. 특히 도로 신설 또는 확포장 계획이 있는 곳이라면 이미 땅 값이 올랐다 하더라도 도로개통과 함께 한 차례 뛰기 때문에 투자가치가 높은 편이다.
출퇴근 수단이 승용차라 하더라도 전철노선이 있거나 계획중인 것을 택하는 것도 좋은 방법이다. 전철노선이 생기면 고속도로 등 간선도로가 건설되기 마련이기 때문이다.
최근엔 주변 경관을 중시해 산과 강이 보이는 곳을 찾는 사람이 많지만 이 같은 조건을 모두 갖춘 곳은 드물고 가격도 높기 마련이다.
마을이 한눈에 내려다보이는 곳은 마을 사람들이 거부감을 가질 수 있기 때문에 자유로운 전원 생활을 즐기기에 어렵다. 산비탈에서 약간 비켜선 곳이나 마을 가장자리가 좋다.
또한 마을에서 멀리 떨어져 있는 곳도 피하는 게 유리하다. 방범, 방재에도 어려움이 있지만 시장에 나가기도 불편하고 응급환자 발생 시 곤혹을 치러야 하기 때문이다. 마을 중심에서 반경4km 이내에 있는 땅이 좋다.
이밖에 진입로를 확보할 수 있는 땅인지 주변에 오염원은 없는지 확인해야 한다. 길이 나 있어도 사유지라면 통행을 사전에 허가 받아야 하고 새로 길을 내야 하는 경우라면 땅을 파는 사람에게 토지사용승낙서나 합의각서를 받아두는 게 뒤탈이 없다. 75년부터 폭 4m 도로를 현황도로라고 한다.