부동산신문

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부동산 투자대상 결정 과정

반드시 계획 도출 후 실행

2003년 01월 22일 (수) 00:00:00

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이강신 신구부동산연구소 대표
부동산의 투자대상을 결정하려면 그 과정은 대체로 목적부동산을 결정하고 자료수집 및 분석활동이 필요하며 그에 따른 구체적인 사업방안을 기획하고 투자활동에 적합한 시나리오가 작성되어야 한다.
또한 투자의 결정은 반드시 계획의 도출후 판단하여 실행해여야 한다. 만약 투자대상의 심충적이고 체계적인 사업 산출이 불가능 할 경우는 전문업체에 사업용역을 의뢰하여 사업성과도, 일명 사업컨설팅 자료를 바탕으로 판단하는 것이 현명한 방법일 수도 있다.
투자대상 물건이 양도차익인 경우는 동적부동산이라고 하고 운영 수익을 얻고자 하는 경우는 정적부동산이 되므로 투자목적의 방향이 어디에 있느냐에 따라 분석내용이 달라 질 수도 있다.
또한 투자대상의 환경분석이 필요하며 아울러 편익과 비용분석이 있어야 한다. 이 모든 것이 완료 되었을시는 투자를 결정하여 행동에 옮기면 된다. 또한 정적이든, 동적부동산이든 우리가 간과해서는 안될 사항으로 지역 및 인근지역의 분석이 필수적이다.
예를 들어 상업지역이라면 그 배후지의 크기 및 고객의 질과 양, 영업의 종별 및 경쟁의 상태, 고객의 교통수단의 접근성 및 당해지역의 지역 및 지구제에 따른 토지공간 이용에 관한 행정적 규제 및 지역의 번영의 정도 및 성쇠의 상태 등이 고려되어야 하고 주거지역에 투자를 한다면 주거지의 획지의 면적, 형태, 일조, 건습, 교통시설의 거리, 공급처리시설의 상태 및 접근정도, 획지의 고저, 인접부동산등의 주위의 상태, 공공시설 등에의 접근정도와 상점과의 접근성과 특히 자녀가 있는 경우는 학교의 위치 등등을 고려해야 한다.
이렇듯 투자대상의 물건이 결정되면 그에 따른 인근지역 분석과 그 대상에 대한 개별적 요인을 분석하는 것이 필수적이다.
지역분석이란 거창한 것이 아니고 그 대상 부동산이 어떠한 지역에 속하고 그 지역은 어떠한 지역적 특성이 있으며 그 지역내 부동산 가격 형성에 있어 전반적으로 어떠한 영향력을 미치는가를 분석하고 판단하는 것이다. 다시말해 그 지역이 향후 발전추이나 지역적 외부경제나 외부불 경제시기시 어떠한 방법으로 전환될 수 있을까를 예측하고 현재 표준적 이용의 현황과 그 장래의 동향을 예측함으로써 지역적 환경이 속한 투자부동산에 대하여 가격 수준을 판단하는 일종의 임장활동인 것이다.
또한 지역분석에 있어 대상부동산의 유사지역 및 동일 수급권까지 분석하는 것이 적절한 행동이다. 왜냐하면 동일수급권은 유사지역과 밀접한 관련성이 있기 때문이다. 종전에 언급 하였듯이 투자는 시야를 멀리보고 한보 한보 접근해 가는 것이다. 다시말해 전체적인 산을 먼저 보고 산에 다가가서 나무를 보고, 나무를 본 다음 수종이 어떠한가, 수익성이 없다면 벌목을 하고 다시 수종 갱신하여 수익성 있는 수목을 식재하고 아니면 수익성이 있는 수종이라면 간벌하고 관리하는 식으로 세부적인 특성을 관찰하는 것이 개별분석인 것이다.
이렇듯 투자는 지역분석은 항상 개별분석에 선행되어야 한다. 개별분석이 있으므로 하여서 대상 투자 부동산에서 최유효 이용이 가능하고 이러한 비교, 검토가 선행되므로 해서 투자부동산의 용도의 다양성이 표출되고 용도의 다양성은 가격 경쟁력에서 강해 질 수가 있다.