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초보자, 경매따라잡기 5

주택임대차 보호법 이해가 필수

2003년 01월 01일 (수) 00:00:00

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이강신 신구부동산 연구소 소장
주택임대차 보호법을 모르고 세를 살거나(임차) 세를 준다면(임대) 경매를 하지 않더라도 부동산의 재테크에 실패할 확률이 높다. 특히 법원 경매를 할 때 주택이나 아파트 주택융자를 받았거나 은행에 담보제공을 하여 저당이나 근저당등 법적 제한 조건이 많이 부가되어 주택이 경매 처분시 주택 임대차 보호법이 함정으로 작용 할 수 있으므로 임대차 보호법을 숙지하는 것은 필수사항이다. 보통 우리가 "세를 산다, 또는 전세를 얻는다"하는 것을 일반인들은 혼동을 하여 채권적인 전세나 월세의 임대차와 법원등기부에 등재되는 물권적인 성격의 전세권과 구별이 되는 법적인 성격을 잘 이해하지 못하고 있다.
그럼 임차권에 대하여 확실히 숙지하도록 하자.
임차권이란 임대인과 임차인 사이에서만 그 효력이 있으므로 채권계약에 불과하다. 즉, 제 3자에게 대항 할 수 없는 채권적 전세에 해당된다. 등기를 하지 않은 전세계약, 월세계약을 법률상 임대차 계약이며 전세권 없는 전세계약은 채권적 성격에 있어서 민법상 보호를 받지 못하고 특별법인 주택임대차 보호법에 의하여 보호 받을 수 있으며 임차권도 등기하면 전세등기와 같은 효력이 있다. 전세권은 임차인이 임대인의 인감증명서를 교부받아 등기부상에 전세계약 사실을 등재하면 다른 사람도 계약관계의 확인이 가능하므로 제 3자에게 대항 할 수 있는 물권계약이 된다. 등기를 한 전세계약은 우리가 등기부에 전세권 등기를 필하는 것으로 전세권 등기를 하면 경매신청을 할 수 있고 무조건적인 성격으로 각종 담보물권과의 순위에 의해서 배당을 받을 수 있다. 또한 주택임대차 보호법은 이 법 제 10조에서"이법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다"고 규정된 강행법규이며 주택임대차 보호법은 세입자 보호를 위해 만들어진 법이다. 다시말해 집주인과 세입자가 주택임대차 보호법에 규정된 세입자 보호조항을 위반했을 때 세입자에게 불리한 것은 효력이 없는 강행법규이므로 임대차 보호법의 대항력을 알지 못하면 경매를 포기하는 것이 현명하다. 임차인이 제 3자에게 자신의 임대차 관계를 주장 할 수 있는 권리를 대항력이라고 한다.
끝으로 임대인의 자격으로는 소유자 또는 적법한 임대권한을 가진자, 임대인의 대리인, 명의 신탁자 또는 명의 수탁자가 있으며 특별히 주의할 점은 부부간이라도 임대자격이 있어야하며 주택의 경우 임대권한은 일상가사 대리권의 범위에 속하지 않으므로 반드시 임대계약서 작성시 요건을 갖추어야 한다. 또한 주택 임대차 보호법의 적용대상에서 제외되는 경우는 사용대차, 채권담보를 위한 형식적임대차, 일시 사용을 위한 임대차가 있다.