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임차보증금과 저당권실행

이점수 법무사의 법률상담

2002년 12월 25일 (수) 00:00:00

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Q 저는 A와 2년전에 계약기간을 2년으로 하는 임대차계약을 체결한 뒤 임대차기간이 경과하도록 A가 아무런 말이 없길 래 그냥 계약이 연장이 된 줄 알고 계속 살고 있었습니다. 그런데 알고 보니 1년 전에 근저당이 5,000만원 설정되어 있었고 후에 A가 갚을 능력이 되질 않아서 경매가 실행되 것 같습니다.
어느날인가부터 A의 채권자들이 왔다 갔다 하면서 집이 경매에 들어가게 되었으니 당신들은 전세권설정도 하지 않았으니 집을 비워달라고 하더군요.
저는 집주인에게 전세보증금을 받지 못했고 받기 전에는 한 발짝도 나갈 수 없다고 채권자들에게 말을 했습니다. 말은 그렇게 했지만 전세보증금을 받을 수 있을지도 난감합니다. 전에 확정일자를 받았다면 보증금을 돌려 받을 수 있다는 말을 얼핏 들은 것 같은데 과연 보증금을 돌려 받을 수 있을까요?

A 임대차 계약기간이 지났음에도 불구하고 집주인이 이렇다할 말을 하지 않는다면 주택임대차보호법 제 6조 제 1항(임대인이 임대차기간만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간만료 전 1월까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다.)에 의해 묵시의 갱신이 되었다고 보아야 할것입니다.
또한 귀하의 경우처럼 등기부상 전세권 설정을 하지 않았다고 하여 보증금을 반환 받지 못하는 것은 아닙니다. 이러한 경우에는 대항력과 확정일자를 갖추면 우선 변제를 받으실 수 있습니다.
대항력이란 임대한 주택에 주민등록을 마치고 입주함으로 해서 생기는 것이고 확정일자라고 하는 것은 동사무소나 등기소에서 받으실 수 있습니다.
그러나 위의 경우는 A의 경제적 사정상 보증금을 받을 수 없을 것 같고 또한 경매절차가 진행된다면 귀하가 받은 확정일자와 대항력을 이용하여 경락인에게 대항하여 보증금을 받을수도 있고 또한 이러한 대항력을 포기하고 경매대금으로부터 우선변제를 청구할 수도 있습니다.
<문의:02)593-2774∼5, ijs99115566@hanmail.net>